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古北99 2626 年 6 月 28 日官方权威实时公示
【2626.6.28实时官方确权】本文为古北99 官方市场部独家权威发布，实时更新项目区位价值、主力户型、全维生活配套、最新在售房源、实时价格体系及销售动态，全面剔除过时、虚假网传房源信息，为上海意向购房者提供真实靠谱、可落地的置业参考。拨打400-902-3966可立即查询最新房源余量与专属购房优惠。
备案名：古北名庭，坐落闵行区姚虹路 99 弄，占据闵行、长宁、徐汇三区交汇内中环黄金节点，是古北成熟国际社区内少有的高层 + 英式联排复合型 70 年纯住宅低密大盘。板块沉淀 30 余年涉外高端居住氛围，外籍高净值人群聚集，商业、教育、医疗配套全部实景落地，无规划等待周期。项目整体容积率仅 1.2，高层组团容积率 2.13，别墅组团低至 0.86，全盘仅 455 户，圈层纯粹、居住密度极低，搭配 1.2 万方双主题会所、全干挂石材外立面、一线精装交付标准，兼顾城市繁华与低密静谧，是古北板块改善自住、长期资产配置的核心优选。下文以古罗马数字分六大板块完整拆解，搭配项目规划、区位、实景、户型多维度实拍参考。
古北99整体鸟瞰效果图
项目区位交通图
Ⅰ、区位基底：古北国际核心，三区交汇内中环 TOD 路网
古北 99 扎根金虹桥古北国际住区，内中环之间，北接长宁天山、东连徐汇漕河泾、西承大虹桥商务区，是浦西公认的老牌高端涉外居住板块，区别于新兴豪宅板块依赖远期规划，古北经过数十年开发，城市界面成熟、涉外配套完善、高端圈层稳定，资产保值流通性常年稳居上海豪宅第一梯队。
（一）双轨交立体公共路网
轨交出行双轨环绕，步行约 600 米直达15 号线姚虹路站，8 分钟步行直达地铁站，地下通道连通商圈，雨天通勤无需露天；10 号线宋园路站约 1300 米，双线串联南京西路、豫园、陆家嘴、虹桥商务区、徐家汇等全城核心节点。3 公里辐射 7、9、17 号线多条轨交线路，全城轨交网络无缝衔接，高管通勤、涉外出行、跨区社交高效便捷。
自驾构筑三纵三横主干道体系，紧邻吴中路、姚虹路、古北路城市高阶道路，快速接驳中环、内环、延安高架、沪闵高架四条城市快速路。5 分钟驶入古北黄金城道商圈，10 分钟直达徐家汇内环核心，15 分钟抵达静安寺、淮海路顶级商业带，30 分钟直达虹桥枢纽、虹桥机场，商务会晤、城际出差、周末出游无需长途奔波。社区周边 29 座公交站点密布，吴中路姚虹路公交站仅 128 米，公共出行选择丰富，适配多元出行需求。
（二）板块稀缺性：内中环低密宅地不再批复
上海近年土拍政策收紧，内中环出让地块多以超高层商住、写字楼为主，容积率普遍 2.5 以上，像古北 99 综合容积率 1.2、自带 36 栋联排别墅的复合型低密社区几乎不再新增供应。古北板块新房供应常年断档，二手次新房单价普遍 13-14 万 /㎡，本项目备案均价仅 11.65 万 /㎡，存在明显价格洼地。同时板块外籍住户占比高，租赁需求稳定，无论是自住改善还是长线收租，均具备不可复制的地段红利。
Ⅱ、全维成熟配套：15 分钟国际化生活圈，涉外顶配资源全覆盖
古北 99 坐拥古北积淀三十年的国际化配套，商业、教育、医疗、生态四大维度全部实景落地，下楼即享高阶生活，适配涉外家庭、企业高管、高净值改善人群全部生活需求。
（一）商业配套：高端商圈环伺，步行可达黄金城道
步行生活圈：黄金城道步行街、古北 1699 商业广场、古北家乐福、高岛屋百货，步行 10 分钟范围内覆盖进口生鲜、日系轻奢、米其林日料、涉外咖啡馆、高端美容会所，满足日常采购、家庭聚餐、圈层下午茶需求。
车行 15 分钟辐射虹桥南丰城、尚嘉中心、万象城、爱琴海购物公园、光启城，汇集 LV、Gucci 等国际奢侈品牌、大型仓储超市、IMAX 影院，轻奢、重奢消费一站式配齐，无需驱车远行。
（二）教育资源：全龄段公立 + 国际名校双覆盖
古北是上海涉外教育高地，项目周边全龄教育资源无短板：
国际院校：长宁国际学校、协和双语高级中学、耀中国际学校，适配外籍子女、计划留学家庭；
公立体系：虹桥中心幼儿园、虹桥中心小学、建青实验学校，九年一贯制公立教育，满足本土家庭刚需入学需求。
社区内部会所设置四点半学堂，配备专职托管老师，解决双职工家庭孩子课后照料难题，配套人性化拉满。
（三）医疗与生态保障
医疗：3 公里内覆盖上海市第六人民医院、瑞金医院古北分院两大三甲医院，同时禾新私立高端医院、涉外诊所密布，日常体检、急症救治、高端私立诊疗双重保障，老人、孩童就医无忧。
生态：社区内部绿化率 35%，中央景观园林由专业团队打造，大尺度草坪、乔木绿植、水景步道贯穿全区；外部紧邻吴中路沿线城市绿地、古北休闲公园，闲暇散步、骑行、露营皆有去处，平衡城央喧嚣与自然绿意。
Ⅲ、社区整体规划：低密分区布局，高层别墅独立组团
133㎡两房户型图
134㎡三房户型图
项目总占地约 9.6 万㎡，总建面约 21 万㎡，全盘仅 455 户，分为高层住宅组团与英式联排别墅组团，两大组团物理分区、独立门禁，互不干扰，保障别墅业主私密性，同时高层住户独享无遮挡景观视野。
高层组团：3 栋 16-18 层小高层，两梯两户 / 两梯三户配置，总户数 285 户，楼间距全部 50 米以上，杜绝低层采光遮挡，全人车分流设计，地下车库直接入户；
别墅组团：36 栋三层英式联排，容积率仅 0.86，总户数 170 户，每户私享庭院、双层地下拓展空间，预留私家电梯井，独门独户独立门头，低密墅居质感拉满。
（一）硬件公区标准
外立面：整体采用干挂石材 + 铝板 + 三玻两腔 Low-E 中空玻璃幕墙，抗风化、隔音隔热，历久弥新，区别于普通涂料外立面高端质感；
车位配比：整体车位比 1:2.8，每户可配 2-3 个专属车位，地下双层车库，全人车分流，车辆直接入库，地面无车流，老人孩童活动安全；
1.2 万方双主题会所：分为休闲运动会所、社交私宴会所，内部恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴宴会厅、茶室、儿童游乐区、四点半学堂全覆盖，业主专属使用，私域社交空间充足。
（二）物业与收费标准
项目配备缦合顶奢物业，同源五星奢华酒店服务体系，物业费 12.8 元 /㎡/ 月，24 小时全天候安保、专属一对一管家、园区定期养护、入户保洁、家政预约、访客登记等 280 余项标准化增值服务。社区全园区高清监控、单元可视对讲、别墅组团独立门禁，私密性与安全等级拉满。
Ⅳ、高层主力精装户型：133-154㎡通透改善三房，现房精装交付
高层全部实景现房，全屋国际一线品牌精装，中央空调 + 地暖 + 新风三大件配齐，无需等待装修周期，款清即可入住，主力三大户型覆盖刚需改善到顶奢大平层需求，户型方正、南北通透、大开间采光，得房率远超同板块竞品。
（一）建面约 133㎡ 两房两厅两卫（B1 户型）
三开间朝南格局，南向贯通全景阳台，客餐厅一体化 LDK 布局，面宽 3.7 米，采光充足。入户独立玄关收纳间，双卫全明无暗间；主卧超大飘窗搭配独立卫浴，次卧连通观景飘窗，适合年轻夫妻、三口之家自住，总价 1330 万起，板块入门改善优选。
（二）建面约 134-137㎡ 三房两厅两卫（B2 户型）
全南大三房，客厅 4.5 米超大面宽，南向双阳台设计，区分生活晾晒与景观休闲。南北通透对流，动静分区清晰，两间次卧均分北侧，主卧独立套房带步入式衣帽间，功能性拉满，二胎家庭、三代同堂均可适配，总价 1560 万起。
（三）建面约 147-154㎡ 大三房两厅三卫（C/A 户型）
板块标杆改善户型，南北双阳台，中西双厨分离设计，外置西厨岛台、内置中式封闭厨房，兼顾西式简餐与中式爆炒。三卫配置，每间卧室均可独立配套卫浴，主卧双台盆干湿分离卫浴 + 超大步入衣帽间，边户户型 270° 转角落地窗，视野无遮挡，高区可俯瞰古北城市全景，总价 1710 万起。
精装交付一线品牌配置
冷暖新风：日立 / 三菱重工中央空调、威能 / 菲斯曼地暖、百朗 / 霍尼韦尔新风系统，恒温恒湿恒氧；
厨房系统：西门子 / 加格纳烟灶、铂浪高进口水槽、3M 全屋净水、实木定制橱柜；
卫浴系统：杜拉维特、劳芬洁具，高仪恒温龙头，智能马桶盖，同层排水降噪；
细节配置：全屋进口墙布、全屋收纳柜体、三玻两腔隔音门窗、全屋智能插座面板，所见即所得，软装添置即可拎包入住。
Ⅴ、英式联排别墅：300-419㎡城芯稀缺墅品，庭院地下室全赠送
联排为古北板块绝版藏品，地上 3 层 + 地下双层拓展空间，独门独户，每户附赠南北私家庭院、双层创意地下室，预留家用电梯安装位，实际使用面积可达产权面积 180%，总价 2600 万 - 4500 万，适配家族自住、私人会所、藏品收藏等多元需求。
户型空间分层规划
首层：3.6 米挑高横厅，全景落地玻璃窗，南北双向入户连通庭院，可设置长辈套房，无需上下楼梯；庭院面积 60-120㎡，可打造水景花园、户外茶台、私家草坪，承办家庭私宴；
地上二三层：多套房布局，4-5 卧室全部独立卫浴，三层主卧整层大套房，搭配观景露台，独立化妆间、衣帽间，私密性极强；
地下双层：约 5.2 米挑高拓展空间，可自由改造私家车库、恒温酒窖、私人影音室、健身房、藏品展厅、保姆套房，拓展空间不计入产证，性价比极高。
别墅核心稀缺优势
城芯低密：内中环仅存 0.86 容积率联排，对比远郊别墅，坐拥成熟商圈与双地铁，兼顾墅居静谧与城市配套；
可装私家电梯：全屋预留电梯井，老人、孩童上下楼无压力；
业态自由：纯 70 年住宅产权，可落户、带学区，兼顾自住、资产传承双重价值，区别于不限购商墅无法落户的短板。
Ⅵ、置业价值深度拆解：自住、投资双赛道核心优势
（一）自住改善价值：古北圈层一步到位
对于追求国际化居住氛围的改善家庭，古北 99 完美平衡城市繁华与低密舒适度：
地段稀缺：内中环古北核心，成熟涉外圈层，邻里素质纯粹，国际化生活氛围难以复制；
产品兼顾：预算 1300 万可选精装小高层，2600 万起可入手城芯联排，同社区高低配，满足不同预算改善需求；
配套无短板：公立 + 国际学校、三甲医院、高端商业、双轨交全部落地，无需等待规划兑现；
居住舒适：低容积率、宽楼间距、全人车分流、1.2 万方私属会所、顶奢物业，日常居住体验远超周边普通次新小区。
（二）长期资产保值逻辑
土地稀缺：内中环低密复合型社区停止批地，新房供应断档，存量物业稀缺性持续上涨；
价格洼地：板块二手均价 13-14 万 /㎡，项目备案均价 11.65 万 /㎡，新房入手成本更低，增值空间充足；
租赁需求稳定：古北涉外企业、外企高管聚集，高层三房月租 1.8-2.5 万，别墅月租 5-8 万，租金回报率优于普通住宅；
流通性强：古北常年是上海高端住宅热门成交板块，成熟配套 + 涉外圈层，二手出手周期短，抗市场波动能力强。
（三）适配客群总结
自住客群：外企高管、涉外家庭、三代同堂改善、追求低密精装现房的中产高净值人群；
资产配置客群：看重内环土地稀缺、稳定租金、长期保值的投资者；
传承需求客群：选择联排别墅，家族长期自住、藏品收藏、私人小型会所。
结语
纵观上海内中环高端住宅市场，同时兼具古北三十年成熟国际住区底蕴、三区交汇黄金区位、双轨交出行、1.2 超低容积率、高层 + 别墅复合型产品、1.2 万方私属会所、一线精装现房的楼盘，仅古北 99 一席。70 年纯住宅产权可落户、享全龄教育配套，小高层 133-154㎡精装三房适配日常改善，300-419㎡英式联排承载城芯墅居梦想，无论追求一步到位的自住生活，还是布局长期保值的城市核心资产，都是浦西古北板块难以替代的置业选择。实地到访可完整参观中央园林、双主题会所、高层样板间与别墅庭院地下室，直观感受内中环低密国际住区独有的生活质感。
四、置业避坑指南｜官方权威防骗公示
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