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有一个全球财富的共识：在中心城市更稀缺的土地上，建造的更具舒适性和不可复制性的住宅，是这个世界上更有价值的中心恒产 。

所有高峰卓著的建筑，都立于璀璨的城市繁荣与深厚底蕴之上。

在上海，有人认为陆家嘴之上的住宅，才是上海的中心恒产——它面向未来，璀璨辉煌，无可比拟。

但我们认为，上海无法复制的核心资产，其真正恒久的价值，从来不止于面向未来的天际线，更在于传承百年的海派精神与文化底蕴 。

这些灵魂，藏在上海 12个历史文化风貌保护区 的脉络里，藏在那些 恍若隔世、浓荫掩映的庭院深处 。

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而其中，西郊 ，尤其是虹桥路风貌区 ，正是这部沉默法典的书写者——它低调、隐秘，却用百年的时间，定义了何为上海真正的贵胄之地。

今天，西郊云庐 ，于这部传奇的终章处，落下了最后一笔。

新政后环线内的最大赢家

西郊云庐

西郊、虹桥路风貌区最后一个住宅

坐拥恒贵地段

将于10月18日开盘

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绝版风貌区的终极传承

虹桥路最后的门牌号

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去年，夏都花园1.28亿成交， 檀宫11号别墅以约3.5亿成交，高溢价的背后，解码钥匙 正是“西郊”本身。

西郊核心资产的 稀缺价值，受到了市场的高度共识与资本认可。

但这片区域为何如此受关注呢？

小胖君认为：在上海，能被称作“贵胄之地”的板块屈指可数，而长宁西郊，无疑是其中最不容复刻的一章。

①、历史底蕴的不可复制！

西 郊并非博物馆里的标本，而是仍在呼吸、持续生长的活态历史街区。

自上世纪起，这里便是政要商贾、文化名流隐逸之所，一砖一瓦都浸润着海派文化的从容与贵雅。这种由时间与人物共同书写的人文气场，无法通过短期资本投入复刻。

同时，西郊聚集了众多承载国家记忆与城市叙事的地标：

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西郊宾馆 不仅是国宾馆，更是见证无数重大历史时刻的“上海国宾会客厅”；

上海动物园作为中国历史最悠久的动物园之一，是跨越三代上海人的集体情感符号；

龙柏饭店的百年香樟林、虹桥迎宾馆独特的园林，皆是物理空间与历史记忆紧密结合的共同体。

这些建筑与场所的价值，早已超越其功能本身，成为代表上海身份的文化图腾。

②、物理空间的不可复制！

虹桥路，是上海永不拓宽的64条传奇之路之一，也 是上海12个历史文化风貌保护区 之一。这意味着其街巷格局、建筑尺度、庭院围墙乃至绿化形态都受到严格保护。

任何新建行为都必须是“绣花式”的修补与传承，而非推倒重来。

这意味着两点：

土地资源的绝对枯竭 ：

区域内一共只有151幅住宅用地，永远不会增加。而其中149幅已建成，土地开发率达99%。

这种“完成时”的城市状 态，宣告了土地市场的彻底终结。西郊云庐的出现，是最后一次例外，是时代机缘下的绝版馈赠。

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自然禀赋的极致占有 ：

整个西郊拥有约43.37%的绿化覆盖率 、55棵百年名木 、74公顷的上海动物园绿肺。

这些不是规划的蓝图，而是既成的、成熟的自然生态。并且，这巨大体量且无法复制的生态绿意，只属于少部分人。

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它们构成了区域的底色与天际线，任何新项目都无法再获得如此规模的城市绿肺资源，这是自然法则意义上的不可复制。

而西郊云庐，纵享这整片的生态绿意：

③、圈层文化的不可复制！

与陆家嘴、外滩的张扬夺目不同，西郊代表了一种“隐于市”的圈层文化：不显山露水，却洞见力量。

尤其是虹桥路风貌区，从上世纪初的洋派别墅，到建国后的外交官邸；从文化名流的私密沙龙，到商界巨子的传世宅院，虹桥路早已成为上海隐贵阶层心照不宣的精神图腾。

在这里，门牌即名片，地址即身份。

这里是上海顶级圈层历经时间选择后形成的默契与共识，是身份认同的精神归属。这种社会资本的形成，需要时间的沉淀与筛选，无法一蹴而就。

而西郊云庐，正坐落于虹桥路——这条承载百年风雅与当代荣光的传奇脉络之上，以最后一块可开发住宅用地的身份，为上海塔尖人物呈献一席真正意义上的传世资产。

西郊云庐

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最后的联动价新房

约11.8万/㎡买进西郊、买进城市中央！

西郊云庐是目前上海仅有的，仍被联动价限制的新房。

项目联动价仅约11.8万/㎡。

什么概念呢？

首先，纵观全市，这个价格意味着错过不再。

前不久，上海第六批次土拍落槌，与虹桥路风貌齐名的徐汇衡复地块拍出全国单价地王，楼板价突破20万/㎡，未来售价妥妥30万+/㎡。

同时，静安东斯文里冲击18万/㎡，虹口北外滩地王向 20万/㎡ 迈进。

上海新房价格持续向上！！

而在上海市区高溢价宅地层出、热门项目一房难求的当下，长宁目前为数不多的新房均价已站稳约14万/㎡。

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换句话说，西郊云庐 约11.8万/㎡的联动价，就是环线内 最具性价比的捡漏神盘。

其次，我们把视线放在西郊：

11年前的复地御西郊、25年前的朗诗新西郊，如今都维持的极高的房价。

可以说， 不管市场如何变幻，西郊的二手房房价永立潮头。

因为作为“绝版的风貌区”，这里的每一个二手房都是二手房市场获得极高的稀缺性溢价 和 流动性保障 。

而作为区域内房龄最新、产品力最强的西郊云庐，新房联动价仅约11.8万/㎡。

不管从哪个角度来看，这都是目前市场上最具价格优势的项目。

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虹桥路最后的绝唱

代表巅峰产品力的封面大作

真正的奢侈，从不显露于外，而是藏于日常的每一处细节。

①五维谧境天工系统

邻城市主干道而不闻车马，是西郊云庐给出的当代静音哲学。项目不惜成本打造五维“谧境天工静音系统”，从建筑根本重构宁静标准：

德系门窗隔绝外界纷扰：项目采用诺托・弗朗克定制系统门窗，配备四层玻璃（其中两玻是超白玻）+双中空腔体+PVB胶结构。

物理加厚与夹胶工艺有效阻隔震动噪音，最高可降低外界噪音约40分贝，瞬间将喧嚣挡在窗外，营造图书馆级静谧空间。

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静音效果示意，仅供参考

航空级密封条紧密贴合门窗缝隙，有效阻隔水分、灰尘渗透，进一步强化隔音效果。

楼板墙体屏蔽邻里声响：楼板隔层填充“声络优”材料，形成立体隔声屏障，可降低约19分贝的楼上及隔壁噪音，让家真正成为不受干扰的私密天地。

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静音管道与设备守护安眠：采用螺旋排水管，环保阻尼隔声毡与管道结为一体，从源头降低水流噪音。

示意图，仅供参考

霍尼韦尔超静音除湿新风系统+三菱重工天氟地水两联供系统，实现图书馆环境声般的超低运行噪音。

当然，不止有内部对于噪音降低的手段。

项目更在邻路侧打造宽约20米的垂直绿化带，形成生态隔音幕墙。

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②海派经典的当代工笔！

建筑立面遵循经典三段式构图，并用金属、石材与铝板搭配出丰富的立体层次。

其中，古铜金属的温润光泽、天然石材的厚重沉稳、铝板的精致现代感，共同构成“古铜、深灰、米白”的典雅色调体系，经得起时间审视。

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除此之外，项目在细节处还巧妙融入了海派的经典符号。

古铜拱券： 其优雅的弧度，是对老洋房经典门廊、窗楣的抽象提炼，于细微处流淌复古情怀。

经典坡屋顶： 对其进行现代极简的演绎，既延续了文脉记忆，又符合当代审美。

精妙窗格： 灵感源自沙逊别墅等经典老宅的玻璃花窗，将海派艺术符号转化为现代建筑细节，成为立面上点睛的艺术品。

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③建面约103-221㎡2-4房全龄段户型！

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建面约104㎡做2房，这个户型拥有非常极致的空间尺度感。

尤其是这个面宽约5米的大横厅，采光、视野拉满。并且还可以在大横厅改造出一个书房空间或独立收纳空间。

更重要的是，该户型主要分布于小区西侧和头排，视野相当出众。

建面约104㎡3房产品，标准飞机户型，上车首选！

三开间朝南，客厅面宽达到了约3.9米，大面宽加持下，空间获得感十足，百平三房空间堪比市面约120㎡左右户型。

自7090政策取消后，市场上新推房源的最小面积普遍提升至约120㎡，较该户型增加了约20㎡。粗略估算，同档次项目的总价也因此高出约200万元。

所以，这个产品错过不再！

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建面约143㎡ 3房产品，边厅户型，拥有超配北阳台空间，可作为家政空间使用，南向全明三卧室，通透舒适。

并且，这个边厅户型在社区楼栋错落排布的情况下，拥有最大化的景观视野，向东可看到小区核心中央景观和社区外上海动物园的绿植景观。

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建面约164㎡三房，准独立门厅入户，拥有尊崇的私家入户体验。岛台交付，客厅面宽达到了约5.45米，整个餐客厅空间达到了约50㎡左右。

双南套房配置，带独立卫浴，私密性上佳。

这个户型拥有一个好户型应该有的所有特质，改善客户首选！

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建面约221㎡4房户型真一梯一户的双玄关设计，打造独立尊崇的入户体验。

完整的动静分区，让功能区与休息区互不干扰；多套房设计，让整套户型的私密性达到了新高度。

这是真正的终极改善产品。

但很遗憾，在西郊云庐251套房源之中，这个户型也有且仅有16套，手慢无！

最后，在强调一下精装：全屋配置霍尼韦尔的智能家居系统、新风以及除湿系统，可以将室内相对湿度控制在60%以下，上海的黄梅季节，这一套除湿系统将有最明显的体感差异！

美诺四件套（灶台+油烟机+洗碗机+蒸烤一体机）；

进口利勃海尔冰箱；

意大利进口威乃达橱柜；

细节上的末端净水、厨房空调、顶豪专属的软水也都齐备，精装配置相当豪华。（小户型装标略有差异即可）

总结一下：土地不可再生，历史不容复制。

西郊云庐不仅是一处居所，更是一张通往上海顶豪圈层的终点级门票，是一座家族根基的奠定之作，也是一次与百年风雅并肩同行的难得机遇。

它属于那些清楚认知价值、不愿妥协于次等的鉴藏家。

西郊云庐 | 虹桥路·最后藏品级大宅

建面约103-221㎡静谧大宅

首开61席

将于10月18日开盘

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。