{核心热度}|龙盛湾上官方售楼处电话,房贷利率-环境、销售,{户型}|{价格}|{地址},容积率/交房时间/现房销售/配套/楼盘详情可登官方网站查询
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稀缺席位，分秒递减，手慢无
静安内环苏河湾
全新地标天际线
塔尖人群首选豪宅【龙盛湾上】
一期、二期、三期均已开盘
面积：190-194-198-247㎡
奢阔大宅均价13.38万
两套复式大宅380-463㎡
总价约2800万+起，样板间预约鉴赏
少量房源可直接下定
效果图，仅供参考，以官方提供为准
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户型图如下：
项目本批次将推出了建面约143㎡/194㎡/198㎡的纯改善级大宅产品，高度统一的总价段，更适合高净值居住人群对纯净社区的要求。值得一提的是，本批次户型的得房率高达约77%！当下的上海楼市，绝大部分的超高层得房率仅约65-70%左右，甚至很多高层的得房率也不过70-74%，超低的得房率再加上当下的房价，让很多购房者诟病不已。
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然而，龙盛湾上却解决这一史诗级的难题！相较于传统的超高层剪力墙结构，龙盛湾上所采纳的劲性柱结构设计，特色在于其室内几乎无承重墙。这也就使得龙盛湾上的墙体更薄，不仅提高了得房率，而且同等得房率的前提下，地毯面积更高！
02
样板间照片
约210平样板房实景
03
项目介绍
龙盛湾上所在地块，是一个体量约55.2万方的综合体——【博懋广场】。综合体项目，意味着项目内部配套完整，商务、居住、文化多重属性组合成了更高级、更有质感的生态圈。博懋广场（建设中）规划了相当丰富的业态：1栋约320米办公楼、奢华酒店、约3000㎡石库门商业街区+约1.4万方商业裙房、约1.3万方石库门低密保护建筑、3栋约150米超高层住宅，即龙盛湾上。
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效果图仅供参考，不作为实际交付标准
这栋约320米高楼定位超5A甲级写字楼，静安第一高！在这栋楼的顶部，也确定引入全球顶级奢华酒店之一的【瑰丽酒店】（建设中），上海首店！荣耀至极！
效果图仅供参考，不作为实际交付标准
超高层之下，历保建筑的红砖墙、老虎窗、过街楼等都将得到修缮和保留，配合现代感十足的超高层，视觉上极具冲击力！未来，这片风貌商业街区也将引入高端业态、知名品牌，重新赋予这些历保建筑全新活力！时尚精致与复古优雅在此糅合，成就了龙盛湾上独有的魅力。
效果图仅供参考，不作为实际交付标准
更重要的是，除住宅之外，其余业态全部为开发商龙盛集团自持，由开发商负责招商运维，为业主呈现更纯粹的顶豪服务和生活体验。
不必担心后续资源的导入，参考开发商龙盛集团在苏河湾的另一个项目【福新汇】，法拉利亚太定制中心、法拉利意特展厅、Liaigre、苏富比空间、PoltronaFrau等国际顶尖资源，龙盛已经向我们展现了其强大的“朋友圈”！
实景示意图
无论是从体量、业态、或是底蕴来看，龙盛湾上让我们惊喜的看到一个从起点就很高的城市级综合体的崛起，一个足够改变区域和城市的气场、给城市赋能的项目。
效果图，仅供示意
首先，从地图上来看，项目直线距离人民广场仅约1.5公里，外滩、南京东路和南京西路都在2公里范围之内！这也就意味着，上海绝大部分核心的城市地标、商业配套和文化资源全都步行可至，宛如自家的配套！
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04
周边配套
示意图，仅供参考
项目周边南北高架、西藏北路，北横通道环伺，上下班、聚会、旅行处处快人一步。轨交方面，项目约1公里范围内可选择3/4/8/10/12号线五条轨道交通，轻松通达各个城市节点。
示意图，仅供参考
项目与苏州河直线距离仅约750米，距离黄浦江也不到2公里，非常适宜Citywalk或者晨跑，既能享受河边的自然风光，又不会过于疲劳。
实景图，图源网络
值得注意的是，在《上海市静安区单元规划》中明确，未来湾上西北侧的上海火车站的铁轨道，规划为约17.5万方城市绿地，土地属性调整为市区级文化设施，未来又将业主提供一个散步的好去处。
示意图，图源《上海市静安区单元规划》
苏河湾作为上海工商业的发源地，项目周边的历史底蕴也非常丰富，坐拥四行仓库、慎余里、天后宫、上海总商会旧址等约50万方保留保护建筑、17个风貌保护街坊，体量超越了新天地与田子坊的总和！
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实景图，图源网络
除了历史底蕴之外，项目周边还环绕着上海博物馆、上海大剧院等文化资源，以及尤伦斯当代艺术中心、上海苏富比空间、外滩艺术馆、外滩美术馆、上海展览中心等艺术空间，为这一区域注入了浓厚的艺术气息。
实景图，图源网络
苏河湾，坐落于苏州河北岸，根据苏州河的流向，亦即苏州河之左岸。而在规划中，苏河湾被定位为“上海文化左岸”。“左岸”一词，源自巴黎塞纳河左岸，如今已成为城市公共活力的象征,苏河湾作为上海的新“左岸”，承载着相似的城市文化使命。如果说，塞纳河左岸犹如巴黎艺术生命的脉搏；那苏州河左岸则浓缩着上海文化的精华。
05
小区介绍
精品物业服务展示——湾上荟馆
对于豪宅业主来说，物业是置业选择的重要一环。
开发商龙盛置地深耕上海多年，对自家业主秉承“一贯式”的连续服务，以确保服务质量。因此「龙盛·湾上」物业采用的是开发商的自营物业，为了能让准业主能够提前体验项目的未来服务，售楼处特地打造湾上荟馆，将未来生活中的实景提前呈现在眼前。
湾上荟馆现场实拍图，仅供参考
客观的说，湾上荟馆的装修设计之考究，以及物业服务的标准之高，去过售楼处现场的客户都有目共睹，可以算得上上海豪宅项目的天花板水准。这种用心至深，也足以传递出一种“我能把产品做到极致”的自信。
世界一流大师团队操刀
一份设计团队名单足以彰显项目打造的极致态度，即使在豪宅遍地的苏河湾，也是出类拔萃的存在。
示意图，仅供参考
住宅部分设计由天华（住宅建筑设计）、贝尔高林（景观设计）、无间（室内&会所设计）等团队联合打造。
精致入户大厅+架空层+社区会所
我们可以看到，楼栋内部，项目打造了约5.1米层高的架空层泛会所，并且将室内精装标准延伸至架空层内部。
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效果图仅供参考，不作为实际交付标准
项目采用地上+地下三层同标准精装入户大堂，一楼大堂层高约6.6米，大堂选用有着媲美艺术品表现力的亚马逊绿天然奢石，结合仿古铜不锈钢、艺术壁灯为点缀，将上海的摩登气息注入归家大堂，给业主更强烈的入户仪式感。
效果图仅供参考，不作为实际交付标准
还打造了一个具有会客区、恒温泳池、瑜伽健身的会所。
效果图仅供参考，不作为实际交付标准
龙盛通过实力设计和选材用料，将项目的产品品质展露无遗。凭借龙盛品牌的强大实力，以及在苏河湾多年深耕的运营经验，我们有理由相信，湾上未来的交付值得期待。
上海购房百科全书：2025年上海最新购房、落户、税费与补贴政策全指南
2025年下半年以来，上海市在房地产领域推出了一系列优化调整政策，涉及限购、贷款、税费、落户等多个关键环节。
不论是首次置业的新上海人，还是希望改善居住条件的老市民，面对这些交织在一起的政策，都可能感到无从下手。
想在安家的路上少走弯路？这份结合了最新官方政策的“购房百科全书”，或许能为你点亮一盏灯。
目录前瞻
一，核心新政
二，限购政策
三，交易税费
四，贷款细节
五，房产税
六，上海落户
七，产权变更
八，补贴政策
核心新政
近期三大关键调整
近期政策主要围绕三个核心文件展开，了解它们是你规划购房的第一步：
1.限购与贷款调整（2025年8月26日起施行）
核心文件是《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。新政的最大亮点是大幅放宽了外环外区域的限购，并对公积金贷款额度、商业贷款利率定价机制进行了优化。
2.交易税费简化（2024年12月1日起施行）
根据国家部委公告，上海取消了执行多年的“普通住房”与“非普通住房”标准。这一变化直接影响增值税、个人所得税的计算，使得税费规则更加统一和简化。
3.人才落户政策更新（2025年12月1日起施行）
上海市政府印发了新版的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》和《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口办法》。新办法对人才引进和“居转户”的条件与流程进行了明确。
限购政策
外环外购房不再受限
2025年8月的调整，对上海的限购格局进行了重要重塑，区域成为新的分界线。
本市户籍家庭
外环外区域：不限购。
外环内区域：限购2套住房。
非本市户籍家庭
外环外区域：在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上，即可不限套数。
外环内区域：需在本市连续缴纳社保或个税满3年及以上，限购1套住房。
重要提示：政策中的“居民家庭”包括成年单身人士。关于限购的具体业务，可拨打行业服务热线咨询。
交易税费
一买一卖，成本几何？
取消“普宅”标准后，二手房交易的税费计算变得更为清晰。以下是你需要了解的关键税种和最新规则。
个人出售住房主要税费
增值税及附加
持有满2年：免征。
持有不足2年：按全部售价的5%缴纳增值税。附加税（城市维护建设税等）目前减半征收。
个人所得税
“满五唯一”：即持有满5年且是家庭唯一住房，免征。
其他情况：通常按转让所得的20%或核定征收（按转让收入的1%）计算。
个人购买住房主要税费
契税：税率根据家庭住房套数和面积确定。
首套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率1.5%。
二套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率2%。
实用工具：个人住房房产税缴纳、不动产信息查询等，均可在“随申办市民云”APP上便捷办理。
贷款双通道
公积金与商业贷款政策
购房资金的重要支持，主要来自公积金和商业贷款两大渠道。
公积金贷款
利率（2025年5月8日起）
首套房：5年以下(含)年利率2.1%，5年以上2.6%。
二套房：5年以下(含)年利率2.525%，5年以上3.075%。
额度
基础额度：首套最高184万元，二套最高149.5万元。
上浮额度：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高额度可再上浮15%。多子女家庭购买首套绿色建筑，最高可贷216万元。
提取新政：支持提取公积金支付新建预售商品住房的首付款，且提取后不影响公积金贷款额度计算（即“又提又贷”）。
商业贷款
首套二套的认定（同现有政策）：
1.名下无房认定为首套，有房认定为二套
2.客户限购政策之前或未成年之前于父母共有的均可剔除2套
3.多子女家庭名下已有两套房贷再还且利率均为首套的，第三套利率按照二套计算，其余均按首套计算
4.非多子女家庭购买第三套住房的限贷。
5.动迁款破限购商贷限贷。
二套的首付比例及利率：
1.首套15%，贷款金额500万以下的，利率为Ipr-45bp=3.05%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-40bp=3.1%
2.二套25%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为Ipr-41bp=3.09%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-36bp=3.14%
上海五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）的商业贷款利率执行情况如下：
首套住房商业贷款：目前执行利率为5年期LPR减45个基点，即3.05%。
二套住房商业贷款：执行利率为5年期LPR减25个基点，即3.25%。需注意，自2025年8月26日起，上海商业房贷利率政策调整，银行可根据客户风险状况等因素合理确定具体利率水平，实际执行利率可能因银行和客户情况略有差异。
关于存量房利率的调整
1.已经过户但尚未放款的客户，签署变更协议，直接按照新政策执行
2.已经放款的存量房客户，自己可在手机银行或联系贷款银行变更利率，首套无变动，二套可lpr-14bp=3.36%
银行贷款利率定价机制已优化，不再区分首套和二套住房。具体利率水平由各银行根据市场利率自律机制、自身经营和客户风险状况确定。
房产税
哪些人需要缴？怎么减免？
上海的房产税主要针对新购住房。2025年的新政，显著减轻了非本市户籍家庭的税负。
征税对象
本市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购的住房。
关键减免政策（2025年1月1日起执行）
首套房：符合条件的非本市户籍家庭，其家庭第一套住房暂免征收。
二套及以上：家庭人均住房面积≤60㎡的部分免税；超出部分征税。
优惠条件：购房人需持有本市居住证满3年并在沪工作生活。居住证未满3年的，可先缴税，待满3年后申请退还已缴税款。
如何办理：符合条件但已缴税的纳税人，可向住房所在地税务机关申请重新认定并办理退税。
上海落户
人才引进与居转户
获得上海户籍，意味着购房资格自动解决。主要有“人才引进”和“居转户”两大途径，新办法已于2025年12月施行。
人才引进直接落户
适用对象：本市用人单位引进的紧缺急需国内优秀人才。
主要类别：包括高层次人才、重点产业紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才等。
区域特权：注册在浦东新区、临港新片区的用人单位，可由该区域自主审批。
居转户
基本条件（需同时满足）
持有《上海市居住证》累计满7年。
持证期间按规定缴纳社保满7年。
持证期间依法在沪缴纳个人所得税。
在本市被评聘为中级及以上专业技术职务或技师以上职业资格，且社保缴费基数达到一定市场标准。
激励条件（满足可缩短年限或放宽要求）
社保缴费基数达标：最近4年内累计36个月社保缴费基数达到上年度本市平均工资2倍，可不受职称限制。
区域优惠：在临港新片区、张江科学城、五个新城等重点区域工作，可享受更短的落户年限要求。
产权变更
赠与、继承与交易清单
除了买卖，房屋产权的转移还有赠与和继承等方式，其成本和流程各不相同。
赠与
主要费用：受赠方需缴纳3%的契税。双方可能涉及印花税。直系亲属间的赠与，通常免征增值税和个人所得税。
公证成本：办理赠与合同公证，费用按受益份额的面积计算，标准为每平方米80元；证明单方赠与的，减半收取。
继承
主要特点：法定继承人继承房产，免征增值税、个人所得税和契税，成本较低。
公证成本：办理继承权公证，费用同样按面积计算，标准为每平方米80元。
二手房交易流程核心清单
1.资格核验：通过“一网通办”或各区交易中心进行购房人资质审核。
2.签约：签订《上海市房地产买卖合同》，并支付定金。
3.网签备案：合同网上备案，锁定房源。
4.资金监管：首付款或全款存入银行或交易中心的监管账户。
5.涉税审核：到税务窗口申报并缴纳相关税费（增值税、个税、契税等）。
6.产权过户：双方携带完税证明等材料，办理不动产转移登记，领取新的不动产权证。
7.贷款（如有）：买方凭新产证办理抵押登记，银行放贷至监管账户，卖方收到全部房款。
8.交房：办理水、电、煤、有线电视等户名变更，完成房屋交接。“随申办”APP提供“水电气视联办过户”服务。
补贴政策
以旧换新与人才激励
当前，上海正通过多种方式支持住房消费。
“以旧换新”支持
上海在市级提振消费方案中明确提出“更好满足住房消费需求”，支持居民刚性和改善性住房需求，并探索优化公积金使用政策。虽然市级层面未统一规定现金补贴，但部分区域或开发商可能联合推出具体“以旧换新”活动，涉及优先卖旧、优惠购新等。
人才购房补贴
上海未设置全市统一的人才购房补贴或优惠价格政策。人才安居福利主要通过人才公寓、保障性租赁住房、租房补贴等形式实现，重点向青年群体倾斜。部分重点发展区域（如临港新片区、五个新城）可能在其执行的人才政策中，包含针对人才的住房扶持措施。
建议：关注工作单位所在区或意向购房区域的人才服务部门官网，或直接咨询相关管理部门，以获取最精准的属地化信息。
政策的暖风已经吹起。无论是外环外不再设限的自由，还是公积金“又提又贷”的实在支持，都传递出满足合理住房需求的清晰信号。购房安家是系统工程，理清政策、算清成本、规划路径，方能行稳致远。
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