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绿城北外滩地王案名正式确定：【绿城·潮鸣外滩】；

预计推出建面约200-310㎡大户型，预计月底开放展厅接待，未来售价或冲击19-20万。

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规划方案

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7月29日，绿城·潮鸣外滩项目设计方案公示；

从拿地签约到方案官宣，周期仅1天，刷新了虹口区有史以来从拿地到公示最快的一次。

该地块在7月25日举行的上海第六轮土拍中，绿城以总价64.72亿竞得；

溢价率46.33%，折算成楼面价约12.66万/平。

从设计方案来看，绿城北外滩项目拟建4幢住宅，首层全部架空；

社区内部有下沉式庭院、中央景观等，全部人车分流。

1号楼为10F高层住宅，2号楼为28F高层住宅，一层架空，及其小区配套用房；

3号楼为29F高层住宅，4号楼分别为14F高层住宅、一层人才房；

25F高层住宅，一层中间户以及西区居委会；三层中间户人才房；

各楼栋之间有连廊相接。

北外滩地王

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绿城北外滩宅地，在土拍当日吸引了金隅、招商&南通瑞城、华润&越秀、中海、保利发展、绿城、金茂，7组头部房企报名。

据悉，最后是绿城和金隅进入到了高品质竞价环节；

三项指标全部封顶：装标不低于6000元/平、公共服务设施建设2600㎡、高端人才住房配建比例2%；

最后由绿城以647190万的总价拿下，成交楼板价126577元/平，溢价率46.33%。

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绿城潮鸣外滩售楼处线上预约看房热线电话：400-891-9910（24小时热线含专属置业顾问）在此之前，虹口楼面价超过9万的有两个，一个是华润·外滩瑞府、还有一个是金茂·璞元。

此次绿城刷新了整个区的新房楼面价，算上2%的人才用房等，可售楼板价估计要接近14万；

未来售价预计超过19万左右。

这个价格，甚至超过了3年前新弘北外滩的入市均价。

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为聚焦当下市场“准决策、快周转”的核心诉求，虹口规划资源局以高水平规划、高效能服务、高质量建设的营商环境服务体系打造“拿地即公示”2.0，以可预期的高确定性开发环境持续吸引头部企业，为区域高质量发展注入强劲动能。

高水平谋划，提升规划要素“科学性”。为给北外滩地区核心人才提供梯度化居住要素，精准研判当下城市更新“职居平衡”趋势，充分结合“三师联创”的创新思路，通过高品质的城市设计研究，以地区发展、整体蓝图、长期效益为导向，优化功能配比，合理确定开发容量，增强公共空间贯穿性和延续性，从源头上体现规划引导的科学性。

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高效能服务，提升地块出让“经济性”。为强化土地出让全流程服务保障，区规划资源局组建工作专班，为所有意向企业提供土地推介、出让答疑和方案指导服务，按照北外滩定位，紧密对接市场需求，优化出让条件。联合相关部门统筹平衡保障房、租赁住房等指标，完成风貌建筑平移等，让地块在推向市场之后具备更强的吸引力和竞争力；帮助意向企业稳定关键边界条件，促使方案做深做细，增强开发条件的透明度和确定性，为赢得市场良好反响打牢基础。

高品质建设，提升落地方案“引领性”。项目位于北外滩核心区，坐拥6公顷中央绿轴的开阔空间和极佳江景视野。方案设计抓住北外滩核心定位和中央绿轴核心资源，重点把控界面打造、建筑布局、环境营造等要素，通过高品质方案设计

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。