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众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话。

翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？

所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹。

01

上海各区的特点都有浓厚的历史因素。

上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安。

英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。

后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。

2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。

黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线。

静安这条线指的是南京西路，在人民广场一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。

2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。

这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。

静安寺街道

南京西路街道

没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。

静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。

老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。

这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。

江宁路街道

曹家渡街道

看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。

其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。

石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。

其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。

后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。

世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。

2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。

2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。

02

两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。

这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。

来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。

与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。

在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。

两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。

大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。

2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。

其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。

世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。

所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。

十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。

教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；医疗有第十人民医院；商业有大宁音乐广场、久光。

两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。

不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。

相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。

苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。

不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。

闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。

苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。

这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。

更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。

现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免。

或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。

近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。

铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。

不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。

静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。

再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。

03

如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。

苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。

静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。

石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一。

江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。

曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。

另一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。

大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本。

这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。

老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。

原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。

然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。

自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。

交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。

想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。

其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。

这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。

20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。

19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。

所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。

能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。

静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。

前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。

2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。

想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。

各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。

2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。

尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。

安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。

可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。

另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。

实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。

所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。

这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。

当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。

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静安府东区叠墅

位置：静安区北中环

主力户型：216㎡下叠（156+60）

总价：下叠1750-2000万元左右

热词：中环旁核心城区、优越地段

真叠墅享受城中便利生活

唯有传奇 超越传奇

上海市区 新静安 大宁板块

北中环之王 大静安的最强王者

华发·华润 两大地产超级巨擎 联手打造

真正上海 百亿红盘

地上建面约156㎡

地下室约60㎡

总价约1750万-2000万

优越地段 完善配套

超棒社区 超大露台 惊喜空间

最重要的是

以公寓的价格就能买到别墅

梦境中的 新静安别墅人生

从未如此 触手可及

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「静安府」由世界500强央企华润联合国企500强华发投入约300亿元巨资开发。2016年首开至今次次热销，去年，静安府销售金额突破100亿元大关，问鼎2018上海楼市！

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静安府位于静安区大宁板块，以云照路为中轴分为东西两区，东区（10地块）的建筑面积约31万㎡，西区（09地块）的建筑面积约36万㎡，是新静安70万方综合大城，也是主城区近10年开发体量较大、业态较多、配套较完善的高品质项目之一。

静安府东区南临汶水路、西临万荣路、东临陆路、北临云飞路，项目占地面积163512㎡，建筑面积670452㎡，容积率2.65，绿化率35%，整个项目由住宅（公寓+叠拼）+商办（办公+商业）两大物业组成，目前再售的是叠加别墅，也是项目最后一批房源。

静安福邸

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静安府东区采用现代经典主义的建筑风格，是上海首个采用PC工艺的项目，3公分厚的保温层嵌在6公分外墙和20公分内墙之间，形成钢筋混凝土+保温层+不锈钢连接件的组合，具有非常好的保温，防水，隔热，阻燃的效果。

景观方面，静安府东区采用海派特色的公园式景观设计，景观设计理以“川”字为核心，将社区分为主入口景观带、北区中央园林景观、南区叠拼花园景观等。

南北中轴规划“梧桐大道”，马路两边栽种大量法国梧桐，夏天可以遮阴蔽日，秋天则是一片金秋。中央景观轴贯穿东西二区，道路两侧种植了银杏树，并有花海、水景、步道穿插其间，景观呈现丰富。

同时项目还配套包括了约2000㎡的邻里中心（在中央广场下），约2000平米多功能中央会所，有健身，休闲，会客等多种功能。

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【静安府东区别墅】

备案名称:静安福邸

产权年限:70年

拿地时间:2015年

物 业 费:8.8元/㎡/月

车位配比:1.2

预售房源:62套

层高:3.05米

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在售面积:

下叠面积:156㎡（赠送约60㎡地下室）

下叠总价：约1800-2000万

交房标准:毛坯交付

交房时间:准现房

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下叠别墅户型图：

静安福邸

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118㎡3房竟然做到“一梯一户”，更有147㎡四房终极版

静安府这次所推的户型面积段几乎覆盖了全部中环线置业购房者的需求，选择面广，能同时满足刚需、刚改和改善型的客户群体。

先附上标准层房源分布图：

约147平四房两厅两卫

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设计师阅览了无数的作品，深厚的设计功底和巧妙的灵感，总是能赋予设计更深层的内涵意义，那么他们私宅会是怎样的呢？

一片纯净的白色占据了此处空间，赋予了生活无限的自由之感，随着色彩的淡雅，设计的灵动也得以展现。

家具与墙壁的线条，都透露出一股简洁的韵味，相互交融，构成了一幅和谐有序的画面。这个空间不仅富有理性，还饱含感性，宛如一个温暖的容器，包容着过去、现在与未来。光阴在这里流转，回忆在这里沉淀，未来在这里展望。

家具的线条十分流畅，和空间整体的动线不谋而合，设计也因此在和谐之中找到了自己的位置所在。感性和理性交织在空间内，包容着万物，和谐共生。

室内整齐划一的体块蕴藏着生活无限的奥秘，在隐形之中便诉说了无限的可能。极具层次感的墙面随之出现在视野内，构造了一种井然有序的美感。

餐客厅之间彼此相通，增大了空间的可使用面积，同时也为业主提供了一个更加灵动的动线。厨房和餐厅之间依靠岛台隔断，既保证了空间光线的通透感，又保证了彼此的界限，让生活得以井然有序的展开。

光线在百叶窗的过滤后，格外温柔，悄然点亮室内空间。夜幕降临时，此处又变幻成了一个隐私的场所。

从客厅到卧室，光线随之变暗，宁静的氛围越发的浓烈了。卧室内的灯光柔和且安静，为业主提供了一处完美的休憩场所。

莫兰迪粉色是儿童房的主题色彩，既彰显了儿童的童真，又铺垫了此处的宁静。实用的书架和书桌不仅彰显了空间的功能性，同时还赋予了此处空间更多的活动领域。

台罐瓶瓶的精美承载了时光的故事，壁龛的砂石布景带来了自然的味道，空间就在这些交融的美学中逐渐散发出了独特的魅力。各种各样的艺术装饰汇集于此，塑造了极具个性的生活美学。

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一、购房资格规定

(一)限购政策

2024年上海最新限购政策规定如下，买房前先确认自己是否具备购房资格。

(二)限购范围（上海限购地图）

细则规定：自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

二、贷款规定

(一)商业贷款

(二)公积金贷款

2024年1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。

1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%;

2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

3.重点：公积金二套取消面积规定，以前是家庭人均37.5平米，相当于二套公积金贷款不再看面积。

2024年5月19日，上海公积金管理中心发文宣布调整个人住房公积金贷款利率，其中明确，根据中国人民银行决定，自2024年5月18日起，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

2024年5月18日(含)以后发放的贷款执行调整后的利率;2024年5月18日之前已发放的贷款，贷款期限为1年的，执行原借款合同利率，贷款期限在1年以上的，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

三、税费规定

上海买房，一手房需缴纳契税及房产税，二手房需缴纳增 值税、附加税、个人所得税、契税和房产税。

(一)增 值税及附加税

(二)契税

12.14新政一是剔除价格标准，不再看总价;二是提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

▲普宅标准调整前后对比

这直接影响客户的增 值税和个税，并且144平方米以内总高5层以上的多高层住宅，只要满5年都没有增 值税，就算非唯一，个税也只有1%。具体案例如下：

(三)房产税

上海最新房产税标准↓

(四)个人所得税

(五)房产税减免政策

1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)均不超过60m²(即免税住房面积，含60m²)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60m²的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计人该居民家庭计算免税住房面积对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

2、本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已疫本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

3、本市居民家庭中的子丈成年后，因婚烟等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

4、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

5、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房严税持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

6、其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

(六)个税退税政策(截至2025年年底)

政策：自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

上海个税退税细则：

1.首先把网签价确定好，金额多少和网签价有很大关系，房子大小无要求，主要关注网签价;

2.个税谁缴纳，税票在谁手里，合同要约定好。退税需要个税票原件;

3.退税，必须本人卖，本人买才能退，其爱人的本不能退税;

4.二手房看契税票和房本登记时间，买的一手房看开发商住建委备案时间;

5.卖的房子小于买房金额差额退个税。卖的房子大于买的房子退全额;

6.卖松江房子，去徐汇买，在哪卖的交的个税，去哪里的税务局退税;

7.申请表，把带*填满，别填错;

8.政策是全国执行，但卖外地房子，在上海买房不能退税，只能同城;

9.企业不享受个税退费，本政策只含个人和住房含70年住宅，50年公寓不享受;

10.共有房产，各退各的税费，不能退到一个人名下;

11.出售和购房一年内，要先缴费，过户完成后再退税，提供一类收款卡;

12.卖两套换一套大的，可以申请退个税。

四、落 户规定

(一)居住证转户口

居住证转户口是适合大部分人的一种方式，对学历要求低、单位要求低，适合大部分人，只要你在上海持有居住证稳定工作就可以。

1、落户方式：

(1)7年居住证和社保+中级职称+后4年内36个月1)3倍基数;

(2)7年居住证和社保+后4年内36个月达2倍基数;

(3)5年居住证和社保+后4年内36个月3倍基数+科创企业人才;

(4) 张江工作+5年居住证+3年张江工作+社保+个税+中级职称+3年1)3倍社保;

(5) 张江工作+5年居住证+3年张江工作+社保+个税+3年2倍社保;

(6) 张江骨干人才+3年居住证+2年张江工作+中级职称+3年1)3倍社保;

(7) 张江骨干人才+3年居住证+2年张江工作+中级职称+3年2倍社保;

(8) 临港工作+5年居住证+3年临港工作+社保+个税+3年1倍社保;

(9) 临港核心人才+3年居住证+2年临港工作+社保+个税+3年1倍社保;

(10) 五大新城工作+5年居住证+社保个税+3年新城工作+中级职称+3年1)3倍社保;

(11) 五大新城工作+5年居住证+3年新城工作+3年2倍社保;

(12) 远郊、崇明地区教育、医疗单位+5年居住证+3年1)3倍社保+个税+中级职称。

2、落户优势：居转户只看居住证持有时间、社保缴纳时间和基数，尤其适合在上海工作缴纳社保超过4年，或中专以下学历的人群。

3、落户劣势：落户时间较长，配偶不能随迁，只有未成年自己符合条件可以随迁。

(二)人才引进落户

人才引进政策分为多个类别，周期要短很多，最多2年就能落户上海。通常学历越高、技能越强，落户条件就越简单。

1、落户方式：

(1)本科学历学位+高新企业+累计2年社保+2倍基数;

(2)硕士学历学位+高新企业缴纳+累计1年社保+2倍基数;

(3)国内院校毕业博士，可直接落户;

(4)具有高级职称，可直接落户;

(5)国家一级职业技能证书，可直接落户;

(6)国家二级职业资格证书或技能证书+高新企业+2年工作+2倍社保基数;

(7)科创机构+获得1000w投资+持股10%的创业人才+2年社保;

(8)创新创业中介服务人才3年内完成5000w技术交易额+2年社保;

(9)创业投资管理运营人才+投资3000w+直接落户;

(10)企业家人才+10%股份+利润率10%+年纳税1000w+上市企业;

(11)创业当法人或企业高管+社保顶格缴纳满3年+100w个税落户;

(12)特殊人才引进落户;

(13)在上海作出重大贡献并获得相应奖励，省部级及以上政府表彰奖;

2、落户优势：可以让配偶、未成年子女随迁，只要满足学历条件、公司有落户资格并且愿意给你，缴纳对应时间的社保即可落户。

3、落户劣势：对岗位、社保、纳税、学历要求相对较高。对普通人来说比较难满足落户条件。

(三)留学生落户

留学生落户是目前落户门槛较低、办理时间较短、性价比较高的落

户途径，只要满足境外停留天数，拿到相应文凭，在毕业两年内返回上海工作并缴纳社保就能申请上海落户。

1、落户方式：

(1)世界排名前50大学毕业+上海工作;

(2)世界排名前51-100大学毕业+6个月社保+无社保基数要求;

(3)高水平大学博士毕业生+上海工作;

(4)国外高水平大学副教授及以上职称+上海工作;

(5)世界500强高管/高工+上海工作;

(6)国外非高水平大学博士+累计在外学习1年+6个月1倍社保个税;

(7)国内双一流本科+国外大学硕士+6个月1倍社保个税;

(8)国内非双一流本科+国外高水平大学硕士+6个月1倍社保个税;

(9)国内非双一流本科+国外非高水平大学硕士+1年1.5倍社保个税;

(10)国外高水平大学学士+6个月1倍社保个税;

2、落户优势：其配偶、未成年子女可同时随迁落户、且时间也比较短，从出国留学到落户，大约16个月就可以了。

3、落户劣势：留学要耗费一定的时间和花销，对工作和在境外就读的学校比较严格，只有世界排名前500所且被教育部认可的高校。

(四)应届生落户

本科及以上学历可直接72分打分落户或直接落户，无居住证社保基数要求，申请流程比较迅速。但是仅限当年应届毕业生，时间比较紧凑。

1、落户方式：

(1)所有大学的应届博士毕业生，可以直接落户上海;

(2)上海所有高校应届硕士毕业生，可以直接落户上海;

(3)世界一流大学建设高校：应届硕士(不分专业)可直接落户;

(4)世界一流学科建设高校：应届硕士(仅限建设学科)可直接落户;

(5)清华、北大、复旦、交大、同济、华师本科应届毕业生直接落户上海;

(6)上海“双一流”建设高校本科应届毕业生，在上海五大新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，直接落户上海;

(7)上海院校在校期间服役，毕业之后，可直接落户;

(8)普通院校的应届本科/硕士+72分打分+上海工作;

2、落户优势：落户政策相对宽松，审批流程快，对居住证、社保没有要求。

3、落户劣势：只适合应届毕业生，只能在规定时间内完成申请要求，申请时间给的不是太多，且一年只能有一次申请机会。

(五)投靠落户

如果你的直系亲属拥有上海户口和房产的话，便可以考虑采用投靠的方式来落户上海，虽然时间相对较长，但成本较低且较为稳定。

1、落户方式：

(1)结婚领证10年+配偶上海户籍满10年+35周岁;

(2)结婚领证7年+配偶上海户籍满7年+少数民族、归侨、归侨子女、华侨子女、农村户口;

(3)结婚领证5年+配偶为上海户籍残疾人;

(4)结婚领证5年+配偶上海户籍(满5年)，未成年子女可投靠落户;

(5)拥有抚养权+随继父母共同居住满5年，未成年子女可投靠落户;

2、落户优势：稳定、对社保纳税没有要求，满足要求即可落户。

3、落户劣势：时间太长，夫妻投靠需要10年，可谓是落户中的马拉松。