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最新消息，北上海双轨环绕的超级TOD复合体新盘—金茂棠前认购热度空前，截至昨日已累计认购375组，还有最后半天！
其实不止认购火爆，早在5月1日先锋艺术示范区与样板间开放之际，金茂棠前便已 “大火”一波——
超1000位嘉宾及准业主慕名而至，共赴这场先锋艺居盛宴！
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金茂棠前的火爆并非偶然。
它作为“安全垫型资产” 的代表，精准捕捉了成长于经济格局重塑时期的 Z 世代（1995-2010 年生人），既追求抵御市场风险的资产稳健性、又渴望居住空间个性化表达的矛盾性需求。
这个项目——
懂战略：以 “城市合伙人” 身份深度参与宝山站 TOD 规划，将金茂棠前融入轨交、商业与居住的立体网络，激活区域发展新动能；
有审美：大窗墙比+十字景观轴+下沉式会所，在500万级产品中植入顶豪审美基因，拉升居住场景价值预期；
多功能：多元户型+精研设计，用产品力对冲置换风险。
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一房一价表发布！
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2024 年以来，上海土地市场走出独立行情，土拍热度持续攀升。
从去年第六批次开始，土地市场高溢价率、高楼板价频现，众多热门地块相继刷新区域纪录。
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数据来源：上海土地交易市场
不仅徐汇滨江持续引领高端市场，北上海的静安大宁、虹口北外滩、临平路，以及宝山淞南等地也相继诞生新地王，成交楼板价不断突破想象。
北上海的华润项目，预计未来售价将超14万/㎡；
北上海大华项目紧随其后，同样剑指14万+/㎡；
北上海招商&金茂联合开发的地块，预计售价达7万/㎡；
……
（价格根据上海土地交易市场出让地块楼板价估算）
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上海地铁19号线走向示意图
随着这些高价地块的诞生，北上海的房价体系正经历深刻重构。 值得一提的是，经过多年发展，区域内住宅、商业项目虽百花齐放，但却始终缺乏集萃多元资源的标杆之作。
很显然，此次金茂棠前的出现填补了这一空白。
它独具匠心地整合“高铁 + 地铁 + 超级商业”三大核心要素——
高铁网络的接入，让北上海无缝融入国家交通动脉，对外辐射力显著提升；
地铁线路的布局，进一步优化城市通勤效率与空间格局；
超级商业综合体的规划，则以全新消费场景激活城市活力，推动区域商业能级迈向新高度。
金茂棠前附近将打造宝山站TOD，含金量相当高，是北上海枢纽门户的核心。3地铁（1/3/19号线）+2高铁（北沿江/沪苏通）构建五轨通勤网，未来必然聚合成超级流量场。
金茂棠前区位示意
底图来源：宝山发布
这些规划落地并不是遥遥无期。
高铁宝山站已于年初开工，计划2027年建成，项目建成后，将成为连接长三角和成渝地区等经济圈的重要门户，预计日均铁路旅客到发量逾14万人次，年吞吐量达5400万人次。（信息来源：解放日报）
19号线也将于2027年与高铁宝山站同步建成。2年时间，北上海枢纽门户将会以肉眼可见的速度快速落地，也将为板块发展注入超级澎湃动能。
宝山高铁站效果图
图片来源：上海发布
大吴淞专项规划将宝山站TOD定位为枢纽商贸组团，以“立体公园城市”理念打造站城一体、产城融合、水绿交融的生活片区。未来将重点发展商务办公、科研和居住功能，规划有商务楼、生态住区、学校、公园、文化场馆和科创产业园区等，成为北上海发展的战略引擎。金茂棠前售楼处电话：400-891-9910
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还不止于此，金茂还将再度施展TOD造城术，联袂合生创展，打造上海第三座、北上海第一座超级合生汇，复刻五角场顶流商圈基因。
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2027年投运后，这里将跃升为北上海标杆级商业地标，甚至将改写北上海消费格局。
宝山超级合生汇效果图
图片来源：杨行发布
宝山超级合生汇效果图
图片来源：杨行发布
优势诸多，在楼市追逐高溢价的风潮里，金茂棠前没有以高昂的售价博人眼球，依然传承金茂品牌基因，从社区规划到户型设计，从景观营造到物业服务，每一处都尽显品质追求。
金茂棠前这极具竞争力的价格，为购房者提供了一张质价比极高的上海买房入场券。
02
传承金茂品牌基因
Z世代的品质生活主场
房地产的价值叙事正在经历从“钢筋水泥的硬件消费”转向“追求住宅的情绪价值”的范式跃迁。
此次金茂棠前示范区与样板间的亮相，正是这场人居变革的具象表达。
它精准呼应了小红书、B 站近期发布的《家生活趋势白皮书》中，当代青年对理想居所的期待——从多元生活场景到情感化空间营造，从先锋艺术审美到个性化功能设计。几乎每一处细节都与年轻群体的居住理想不谋而合。
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图片来源：DT商业观察、小红书商业动态
1.Z世代要求居住空间的定、愈、宜。
所谓定、愈、宜，是小红书提炼出的当代青年对理想住宅的三大核心需求。
定，指的是重新定义空间的作用。
家里预留有一块没有固定用途的空间，一般我们把这种空间称之为“x”空间，家庭成员可以在这里做运动、玩游戏、做手工，要是心情不好，还能当成自己的情绪释放“基地”。
图片来源：明源地产研究院
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比如，金茂棠前这个建面约97㎡3房2厅1卫。
这个户型除了三开间朝南，再加上“3个飘窗+双面阳台系统”，采光通透性非常高优势之外，业主还可根据家庭结构与生活需求，灵活将空间定制为3房或者2+1房。
有隔墙，南向次卧可以作为户主的居住空间，如果把隔墙拿掉，这个区域可以成为客厅的一部分，呈现出了惊艳的空间感！
愈，是指一种比较治愈的装修风格。
据小红书调研统计：森系原木风+简约风最受当下年轻人的欢迎。
如果你看过金茂棠前的样板间，就能明显感觉它真的在遵循市场调研，把年轻人新锐的喜好在装修每一处空间。
样板间实拍图
样板间实拍图
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样板间实拍图
用木制的墙板，还原自然的风格，营造出森系感。
全屋颜色饱和度低，看起来温暖、温馨的同时，透着高级感。
宜，意思是每个房间空间分布和谐。
过去，很多户型通常重主卧和客厅轻次卧，一个建面约100㎡的户型，恨不得做30㎡的客厅彰显住宅气魄，30㎡的主卧彰显主人尊崇，剩下40㎡老人、小孩、厨房、卫生间、阳台瓜分使用，其他家庭成员像是业主的附属品，这就是典型的“不宜”的空间排布。
而金茂棠前不同，除了建面约97㎡的户型之外，大家还可以欣赏一下金茂棠前其他几个户型。
能明显感受到，金茂在从空间平权的角度，给予其他空间更多考虑，以此更好地保障其他家庭成员平等获得各种体验和资源。
户型图向左滑动翻页
2.Z世代对全屋收纳体系要求更为严苛
当下，卷收纳已经是当下楼市必备课题。
这一点金茂棠前做的非常好。
玄关、厨房、卫生间都打造了巨兽级收纳空间，满足如今很多年轻客群对于大收纳空间的需求。
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样板间实拍图
卫生间的收纳镜柜，对于很多美妆达人百来瓶的化妆品收纳，也是绰绰有余。
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3.Z世代更期待住宅配备会所
研究机构Future Workspace研究显示：Z世代更喜欢面对面交流，他们认为人际交流比虚拟沟通更重要。
于是，买房的过程中，他们除了偏好选择年轻友好的社区，也更加期待可以与人建立沟通交流的会所。
此次金茂倾力打造了建面约1600㎡的高定下沉式会所，其内部配置甚至足以与市区某些顶级豪宅一较高下：
会所涵盖了健身区、恒温泳池以及私宴厅等多个功能空间。建筑采用围合式设计，并与下沉式庭园四周相连通，许多空间都配备了巨幅落地玻璃窗，将室外庭院的秀丽风景与明媚的阳光引入室内，人、建筑、自然，在这里融为了一体。
会所效果图，仅供参考
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会所效果图，仅供参考
会所效果图，仅供参考
沉浸式下沉式庭院空间以水为墨，营造出了具有流动艺术氛围的自然空间，水幕墙、叠水水景、植物相互交融渗透，带给业主东南亚度假酒店般的松弛感。
此外，同时部分楼栋规划了架空层，将打造多个主题泛会所，涵盖休闲、书吧等，在这里，全年龄段都能找到属于自己的乐享空间。
4.Z世代要求住宅也要“颜值即正义”。
对当下的年轻人来说，颜值即正义。
住宅仅仅拥有实用已经不能满足他们的想象，“高颜值”才是关键的决策动力。
金茂棠前此次进行了突破性的立面设计，建筑以“流动的几何”为理念，采用不对称线条美学，通过金属飘板与竖向线条的戏剧化对比，展现了极强的视觉张力。顶部收束为3.2米高的顶冠，带来了夺目的识别度。
效果图，仅供参考
外立面的高窗墙比也是拉满，让整个建筑更具有通透性，带来超宽屏的视觉冲击；值得一提的是，阳台及主体窗的外轮廓还采用了34°斜切角处理，浅米色及暗金色铝板组合成艺术范“镜框”，与蓝灰色玻璃形成虚实对比。
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效果图，仅供参考
5.Z世代对物业服务要求更高
研究数据显示：Z世代对居住品质的要求显著提升，除了倾向于选择配套成熟、交通便利的住宅以外，对物业服务这类“软性指标”的关注度，也正在超越传统地段价值。
年轻人期待好的物业服务，因为好的物业带来的不仅是生活品质和舒适度的提升，在二手房市场中，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近的小区，二手房价格高出4.21％。（数据来源：中指研究院）
恰好，金茂的物业服务一直是行业内标杆。
金茂用年轻基因重塑社区，以先锋艺术造场景，破传统，给行业未来的发展之路打了个样。
03
上海买房看什么？
看地段，看产品，更看“风口”！
金茂棠前恰好就踩在这个“风口”，溢价能力相当惊人。
1.TOD溢价
关于TOD的溢价，典型案例可参考【伦敦皇家阿尔伯特码头TOD项目】、【香港九龙站TOD项目】或者【上海莘庄TODTOWN天荟】。
伦敦皇家阿尔伯特码头，在TOD加持下，从以集装箱码头为单一功能的特定城市，成功逆袭为集商业、办公、住宅、公园、学校，等公共设施于一体的多世代、多样化、复合功能的综合城市空间。
项目周边的珑茵港，在过去十年间房价上涨83%！（数据源于网络，仅供参考）
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示意图源自网络，仅供参考
香港九龙站TOD项目，发展初期领先其他物业6000-12000元/㎡，发展后期领先其他物业33000-45000元/㎡。（数据源于网络，仅供参考）
示意图源自网络，仅供参考
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再看上海本市的莘庄TODTOWN天荟，2019年7.1W均价开盘，目前已有12W+成交，实现约70%的增长！（数据源于网络，仅供参考）
图源链家，仅供参考
2.高铁站溢价
高铁站对周边区域的房价影响至深，虹桥火车站就是个鲜明的案例。
它对青浦徐泾、闵行华漕等区域价值高度的提升堪称造富神话！
甚至在过去两年，经历过一波市场低迷之后，虹桥火车站周边5公里左右的品质次新房价格非常坚挺。
虹桥站的过去，就是宝山站和金茂棠前的当下和未来。
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3.地铁溢价
“地铁=溢价”这一概念，在上海城市建设的几十年间，已然成为深入人心的共识。
用数据说话——
1/3/5号线交汇的莘庄、2/4/6/9号线纵横的世纪大道等枢纽，20年间地价增幅超800%；
二手市场上，距地铁站500米内的住宅溢价率长期维持在15-25%；
轨交沿线商业体日均销售额较非沿线区域高42%，静安寺、陆家嘴等站点周边写字楼租金溢价达25-30%；
购房决策模型中，轨交可达性权重远超学区、商业等传统要素，占比高达35%；
……
（以上数据来源于网络，仅供参考）
作为上海外环外罕见的双轨交盘，金茂棠前与19号线宝山站（在建）直线距离仅约700米，与3号线铁力路站直线距离约800米，通勤市区非常方便，价值体现一目了然。
示意图，仅供参考
4.金茂品牌溢价
以上在地性优势之外，金茂这个品牌的溢价也不容小觑。
金茂的作品总是成为某个板块的价值标杆！
比如大宁金茂府。
作为2015年上海楼市年度神盘，它靠着一己之力带飞了平平无奇的大宁，重塑了上海楼市人对于大宁板块价值的认知。
现在大宁金茂府目前挂牌价基本在15万+/㎡起，上限超过18万+/㎡，而旁边最好的小区也很难卖到10万/㎡。（数据来源：链家）
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大宁金茂府
左侧为历史成交价👈；右侧为挂牌价👉，图源链家
大宁板块其他楼盘链家挂牌价，图源链家
大宁金茂府的二手价格甚至是板块均价的将近2倍！
大众用真金白银实打实为金茂投票，足以见得金茂的品牌影响力。
现在选择金茂棠前，就相当于，在整个板块起飞的前夜，抓住了风口和断点。
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非沪籍居民购房政策
社保或个税要求：外地人在上海购房需要持有本市居住证，并且需要满足一定的社保缴纳年限。持有本市居住证但不满三年的购房人，其住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，已征收的房产税可予退还。外地人能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手住房）。长期居住证满3年的话可以享受上海本地人的待遇，可以直接购房，无需提供税单。
婚姻状况：外地人与上海本地人结婚，以家庭名义购房可以享受更多优惠政策。具体来说，外地人与上海本地人结婚后，可以通过夫妻投靠落户上海，结婚满10年、7年或5年可以分别满足不同的落户条件。
特殊区域购房政策：在上海的特殊区域（如南北转型、新城等重点区域）购房，社保缴纳年限要求可能有所放宽。
其他特殊客群：集体户口按上海户籍政策执行，但户籍证明号99按外地户籍政策执行；外籍或港澳台人员提供满一年的劳务合同可购买一套房；在读博士及以上的已婚并提供学校证明也可购买一套房。
沪籍居民购房政策
沪籍单身：沪籍单身人士如果名下无房，且在2011年1月28日之前与父母共有不超过2套（含2套）住房，可以新购一套住房。如果名下无房，但在2011年1月28日之前与父母共有超过3套（含3套）住房，则限购。
沪籍已婚家庭：沪籍已婚家庭如果夫妻双方在2011年1月28日之前各自和父母共有不超过2套（含2套）住房，可以新购2套住房。如果夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套住房，另一方无房，可以新购1套住房。如果夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有超过4套（含4套）住房，则限购。
非沪籍家庭购房政策
购买首套房产：非沪籍家庭购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。
购买二套房产：购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
特殊人才购房政策
在读博士、博士后：在读博士、博士后要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
部队人员：部队人员购买住房，原籍是上海户籍的按上海户籍政策执行；原籍非上海户籍的按外地户籍政策执行。
贷款政策
首套房贷款利率：根据央行规定，首套房贷款利率实行基准利率，具体利率由银行根据市场情况调整。
二套房贷款利率：二套房贷款利率上浮10%-20%，具体上浮幅度由银行根据客户信用状况和贷款条件决定。
限贷政策：对于购买第三套及以上住房的家庭，将不再提供商业贷款，仅限公积金贷款。
税费政策
契税：购买二手房的契税税率为3%，对于首次购房的家庭，可享受1%-1.5%的优惠税率。
土地增值税：根据土地增值税政策，购买满5年且房屋为普通住宅的，免征土地增值税。
个人所得税：购买不满5年的二手房，需缴纳个人所得税，税率为1%-2%。
购房资格审核
购房者需在购房前到房产交易管理部门进行购房资格审核。审核内容包括购房者的户籍、婚姻状况、家庭名下房产情况等。审核通过后，购房者方可进行购房交易。
以上就是上海当前的购房政策。需要注意的是，这些政策可能会随着市场情况和政府调控目标的变化而调整。因此，购房者在购房前应该及时了解最新的政策信息。
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