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Shanghai Qingpu Anlian Hongyue Sales Office tel: ☎ : 400-9939-964✔✔ Budget 4 million just need, now do you want to get on the car?

上海青浦安联虹悦售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔预算400万级刚需，现在到底要不要上车？

This is now Liu honest selection room wechat public number backstage and broadcast room, asked the most questions?

这是现在刘老实选房微信公众号后台和直播间，问的最多的问题？

My answer, of course!

我的答案，当然要！

Starting from the third quarter of last year, the heavy policies that we just need are one after another, which are beneficial in all stages of the transaction, and what are we waiting for now?

从去年3季度开始，利好我们刚需的重磅政策一个接一个，在交易的各个阶段都有利好，不趁现在上车还等什么？

But we must also know that the era of "lying and winning" to buy a house is over, and thinking about short-term arbitrage is nothing but a fool's dream.

但也必须知道，买房“躺赢”的时代已经结束，还想着短期套利无非痴人说梦。

Only by buying the plate with high station, high planning and high energy industry, can we be invincible!

只有买进高站位高规划高能产业齐聚的板块，才能立于不败之地！

And spell these 3 kinds, outside the ring outside who can compare the big Hongqiao!

而拼这3样，外环外谁能比的过大虹桥！

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Schematic diagram, picture from the network Allianz Hongyue Sales Office tel: ☎ : 400-9939-964✔✔

示意图，图片来源于网络安联虹悦售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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In 2021, the Overall Plan for the construction of Hongqiao International Open Hub was approved by The State Council.

2021年，《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》由国务院批复。

Tax revenue has achieved a three-year compound growth rate of more than 20%, and the total regional GDP has increased from 2.3 trillion yuan in 2020 to 2.8 trillion yuan in 2023, and the main economic indicators are much higher than the city's average level.

税收实现三年复合增长率20%以上，全域生产总值从2020年的2.3万亿元增长至2023年的2.8万亿元，主要经济指标远高于全市平均水平。

Up to now, Hongqiao has about 24,000 + enterprises settled in, about 500 headquarters of various types, and about 7 million square meters of exhibition area!

截止目前，大虹桥已经有约24000+家企业入驻，各类型总部企业约500家，还有约700万方的展览面积！

The money, people and resources of the whole Yangtze River Delta are rapidly converging on the Great Hongqiao!

整个长三角的钱、人、资源都在急速汇聚大虹桥！

It has to be admitted that this is already a strong and active growth pole of Shanghai's economic development, and it is also the new center of Shanghai's future.

不得不承认，这里已经是上海经济发展的强劲活跃增长极，也是上海未来的新中心。

Schematic diagram, image from the Internet

示意图，图片来源于网络

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Unfortunately, the price of new houses in Great Hongqiao is basically more than 60,000, or even approaching the 70,000 mark, and there is almost no choice without a budget of 6 million!

可惜的是，现在大虹桥的新房价格基本都在6万以上，甚至逼近7万大关，没有600万级的预算几乎没有选择权！

Just at this critical moment, the tuyere has appeared!

恰逢此关键时刻，风口已现！

In January this year, Qingpu District mentioned in the 2024 work arrangement that it is necessary to actively study and promote Huaxin, Zhaoxiang and other regions to be included in the "Hongqiao Innovation Collaboration Zone!

今年1月份，青浦区在2024工作安排中提到，要积极研究推动华新、赵巷等区域纳入“虹桥创新协同区！

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Screenshot from Jiefang Daily

截图来自解放日报

In fact, Huaxin is located within the radius of 10 kilometers of Hongqiao radiation, and Huacao, Xujing, and Jiangqiao are the same radius of 10 kilometers of the first line of radiation.

事实上，华新本就处于虹桥辐射10公里范围，与华漕、徐泾、江桥同属半径10公里范围的一线辐射地段。

If Huaxin is included in the Hongqiao Innovation Collaboration Zone, the resource concentration and planning station will also be "a bowl of water"!

如果华新能纳入虹桥创新协同区，届时资源浓度和规划站位也会“一碗水端平”！

And you see Huaxin now new house threshold!

而你看华新现在的新房门槛！

Under the background of 64,000 /㎡ in Xujing and 69,500 /㎡ in Huacao, the average price of Allianz Hongyue new homes sold by Huaxin is only about 46,000 /㎡!

在徐泾6.4万/㎡、华漕6.95万/㎡的背景下，华新在售的安联·虹悦新房均价仅约4.6万/㎡！

The unit price difference is 20,000, the total price difference of 100 square meters is 2 million, and the money of 10 "meters time Jie" is available!

单价差2万，100㎡户型总价差200万，10辆“米时捷”的钱都有了！

Now the tuyere has appeared, such a super price depression has no reason to miss, spell is the time!

如今风口已现，这样的超级价格洼地没有错过的理由，拼的就是时间啊！

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Schematic diagram, for reference only

示意图，仅供参考

Next to the main city of Hongqiao

虹桥主城区旁

Huaxin plate core location

华新板块核心位置

Allianz Hyatt

安联·虹悦

In the sale of about 133-88㎡ hardcover quasi existing house!

在售建面约133-88㎡精装准现房！

The average price is about 46,000 /㎡, the total price is about 3.58 million!

均价约4.6万/㎡，总价约358万起！

About 7500㎡ central landscape has been presented!

约7500㎡中央景观已实景呈现！

售楼处实景图安联虹悦售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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Of course, not only the price is explosive, from the point of view of just need to live in, whether it is the location, community or apartment decoration Allianz Hongyue almost meets all the imagination of buyers.

当然，不止是价格劲爆，从刚需自住角度来看，无论是地段、社区还是户型装修安联·虹悦几乎满足了买房者的所有想象。

Just need the price to achieve leapfrog improvement!

简直是刚需价格实现越级改善！

More importantly, recently, the Shanghai Real estate Industry Association and the Shanghai Real estate Brokerage Industry Association jointly advocated the launch of commodity housing "old for new" activities.

更重要的，日前上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡导发起商品住房“以旧换新”活动。

Allianz Hongyue actively responded to the trade-in activity, giving customers a good opportunity to improve the early purchase and early enjoyment, and the quality of living!

安联·虹悦积极响应以旧换新活动，给了改善客户早买早享受，居住品质大踏步进阶的好机会！

For details: Allianz Hongyue Sales Office tel: ☎ : 400-9939-964✔✔

具体来看细节：安联虹悦售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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Location: Multi-dimensional transportation efficient travel, rich support without waiting to enjoy!

地段：多维交通高效出行，丰盛配套无需等待入主即享！

As a first-line radiation plate in the main urban area of Hongqiao, Allianz Hongyue is only about 1.8 kilometers away from the red line of the main urban area of Hongqiao, but the price is much lower than the Hongqiao expansion area, and even lower than the farther Zhaoxiang!

作为虹桥主城区的一线辐射板块，安联·虹悦距离虹桥主城区红线直线仅约1.8公里，价格却大幅度低于虹桥拓展区，甚至低于更远的赵巷！

More importantly, the project is not only a price depression, the maturity and industrial level of the local supporting, but also far beyond your imagination.

更重要的是，项目不仅是价格洼地，当地配套的成熟度和产业能级，还远超你的想象。

① Transportation:

①交通出行方面：

First of all, there are a number of flying buses at the door of the project, which have at least three advantages over ordinary public routes:

首先在项目家门口有多条飞路巴士，比起普通的公共线路至少有3大优势：

First, 20+ intensive shifts in the morning and evening to solve the problem of long waiting time for morning and evening commute by owners;

第一、早晚20+密集班次，解决业主早晚通勤等候时间长的问题；

Second, express train, quick access to Hongqiao hub, whether it is Hongqiao work or transfer to other means of transport are very convenient;

第二、特快专列，快捷通达虹桥枢纽，无论是虹桥上班还是换乘其他交通工具都非常方便；

Third, single seat, comfortable commute, squint for a while or read a book, fragments of time to use!

第三、单人专座，舒适通勤，眯一会或者看会书，碎片时间随心利用！

In addition, the project also provides owners with free exclusive community bus (3 years), which starts at the main gate of the community is also one person, which is a special service belonging to the owners, and people in other communities in the same sector can not take it, to a greater extent, ensure that the project owners can get on the train on time, so that the owners travel more calmly in the morning and evening peak!

另外，项目还为业主提供免费的专属社区巴士（3年），在小区正门发车也是一人一座，这是独属于业主的专项服务，同板块其他小区的人不能搭乘，更大程度上保证了项目业主能准时上车，让业主早晚高峰出行更加从容！

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实景图安联虹悦售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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Secondly, the project is surrounded by five major road networks such as Shanghai-Chang Expressway, Beijing-Shanghai Expressway, Shenhai Expressway, Jiamin Viaduct and Songze Viaduct, and it is easy to reach the city landmarks such as Hongqiao Business District, Zhongshan Park and People's Square.

其次，项目周边有沪常高速、京沪高速、沈海高速、嘉闵高架、崧泽高架等5大路网，轻松抵达虹桥商务区、中山公园、人民广场等城市地标。

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The final project also has subway expectations!

最后项目还有地铁预期！

According to the "Hongqiao International Central Business District - Comprehensive Transportation Special Plan (2021-2035) for review", Line 25 goes to Jiwang-Xuhui, and two stations are set up in Huaxin, one of which is set on Huazhi Road at the entrance of Allianz Hongyue.

据《虹桥国际中央商务区-综合交通专项规划（2021-2035）送审稿》显示：25号线走向为纪王—徐汇，在华新设置2个站点，其中一个站点就设置在安联·虹悦门口的华志路上。

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Remarks: The planning of Line 25 is a process draft, for reference only, subject to the final official announcement

备注：25号线的规划为过程稿，仅供参考，以官方最终公示为准

Of course, the final landing also needs to see the official website publicity, but if Huaxin really passes Line 25, the strategic position and travel pattern of the plate will undoubtedly usher in three major qualitative changes:

最终落地当然还要看官网公示，但假如华新真的通了25号线，板块的战略地位和出行格局无疑将迎来3大质变：

· Huaxin Subway directly reaches the core area of Hongqiao, further receiving the development dividends of Great Hongqiao;

· 华新地铁直达虹桥核心区，进一步接收大虹桥发展红利；

· Huaxin goes directly to Xuhui via Line 25, becoming an emerging sector with the demand spilling over from the traditional downtown;

· 华新通过25号线直达徐汇，成为传统市中心需求外溢的新兴板块；

· Huaxin seamlessly transfers to Line 13, which is the same horizontal subway line as Line 2, and directly reaches Nanjing West Road, Huaihai Middle Road and other downtown plates.

· 华新无缝换乘13号线，13号线是和2号线一样的横向地铁线路，直达南京西路、淮海中路等城心板块。

Huaxin, Huacao Xujing strategic position will be level!

届时华新、华漕徐泾的战略地位将平级！

Assuming the above is true, Huaxin's future prospects are self-evident.

假设以上成立，华新的未来前景不言而喻。

Even if it is not established, the 4 million level opportunity given by Allianz Hongyue to enter the Hongqiao first-line radiation plate is still very fragrant!

即使不成立，安联·虹悦给出的400万级入主虹桥一线辐射板块的机会仍然很香！

In short, the average price of about 46,000 /㎡ now grab Huaxin, is already in an invincible position!

总之，均价约4.6万/㎡现在抢住华新，已然是立于不败之地！

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Project renderings, for reference only

项目效果图，仅供参考

② Commercial support:

②商业配套方面：

When Xujing new house is still entangled in a supermarket, Allianz Hongyue, located in the core area of Huaxin, has Xinshang Life Square at its doorstep, walking north to about 77,000 square Bolong Hongqiao Commercial Square, one street away from Hongqiao Baolong City.

在徐泾新房还在为一个超市纠结不已的时候，位于华新核心区的安联·虹悦，家门口就有新尚生活广场，向北步行可达约7.7万方的博隆虹桥商业广场，一街之隔还有虹桥宝龙城。

Nearby, there are nearly 400,000 square meters of commercial facilities such as Penglian International Shopping Center, West Suburban Lefen Square, Costco, Sam's Club, etc., and unlimited prosperity is within reach!

周边更有朋联国际购物中心、西郊乐缤纷广场、Costco、山姆会员店等近40万方大体量的商业配套，无限繁华触手可及！

Schematic diagram, for reference only Bolon Commercial Plaza Costco renderings

示意图，仅供参考博隆商业广场Costco效果图

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(3) Education and medical resources:

③教育和医疗资源方面：

The project is surrounded by Huaxin Middle School, Huaxin Central Primary School, Huaxin Kindergarten, and Nord Anglia Bilingual School in Minhang District, Shanghai.

项目周边有华新中学，华新中心小学、华新幼儿园，上海闵行区诺德安达双语学校等。

Disclaimer: Pre-sale houses are not divided into school districts, the introduction of educational resources such as schools around the project is only for reference, the developer does not make any commitment to the school district or school after the project is handed over, the allocation of educational resources or the division of schools/school districts and the specific enrollment rules of schools are subject to the latest information disclosed by the relevant competent government departments and educational institutions.

免责声明：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。

In terms of medical resources, the project is surrounded by Huaxin Town Community Medical and Health Center, Shanghai Huatai Hospital, Huashan Hospital Affiliated to Fudan University (a tertiary general hospital and designated unit of Shanghai Medical insurance), New Hongqiao International Medical Center, etc.

医疗资源方面，项目周边有华新镇社区医疗卫生中心、上海华泰医院、复旦大学附属华山医院（三级综合性医院，上海市医保定点单位）、新虹桥国际医学中心等。

Schematic diagram, for reference only

示意图，仅供参考

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Finally, the industry.

④最后来看产业。

This is more than most people expected.

这一点真是超乎大多数人的预料。

With a permanent population of 200,000, Huaxin has created a rare industrial cluster of 100 billion in the country. As an important bearing area for the development of advanced manufacturing and modern service industries in Qingpu, Huaxin Town has basically formed two major industrial clusters: high-end manufacturing industry with auto parts as the core and modern service industry with express headquarters as the core.

华新以20万的常住人口铸就全国少有的千亿产业集群，作为青浦发展先进制造业和现代服务业的重要承载区、华新镇已基本形成以汽车零部件为核心的高端制造业和以快递总部企业为核心的现代化服务业两大产业集群。

If Huaxin can be incorporated into Hongqiao Innovation Collaboration Zone in the future, industrial empowerment will undoubtedly be able to take it to a higher level!

如果华新未来能并入虹桥创新协同区，产业赋能无疑能更上一层楼！

Schematic diagram, for reference only community: State-owned artisan high quality Waterfront Peninsula community,

示意图，仅供参考社区：国企匠造高品质水岸半岛社区，

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The demonstration area has been opened!

实景示范区已开放！

In the steel jungle of the city, the hustle and bustle of work and communication, occasionally jump out and enjoy a relaxing and pleasant vacation is a very luxurious thing.

在城市的钢筋丛林中，工作交际的喧嚣繁忙里，偶尔跳出，享受轻松愉悦的度假是件无比奢侈的事情。

Therefore, the holiday feeling of "knot Lu in the human environment, and no car and horse noise" is almost the ultimate dream of human settlement experience!

所以“结庐在人境，而无车马喧“的度假感，几乎是人居体验的终极梦想！

Unexpectedly, even tens of millions of luxury homes can not reach the realm, but in the total price of about 3.58 million Allianz Hongyue bloom!

没想到，连千万级豪宅都无法企及的境界，却在总价约358万起的安联·虹悦身上绽放！

According to the latest news!

据最新消息！

The project community gate and about 7500 square meters of central landscape demonstration area have been opened, the dream living environment into reality!

项目小区大门和约7500㎡中央景观实景示范区已开放，梦想中的居住环境照进现实！

Unique project talent, three sides of the waterfront, born with the romance of living by the water!

项目天赋异禀，三面滨水，天生自带依水而居的浪漫！

Developers have also made full use of this advantage to create a waterfront peninsula intelligent community, stunning Hongqiao!

开发商也充分发挥了这一优势，打造了一个水岸半岛智能化社区，惊艳虹桥！

In terms of the facade, the project forged diamond curtain aesthetic facade, with a large area of Low-e glass and aluminum panels, through the large proportion of Windows and walls in the south, so that the room can enjoy the sunshine scenery, looking from a distance like a transparent glass box, full of science and technology, fashion and beautiful!

外立面方面，项目锻造钻幕美学立面，搭配大面积Low-e玻璃以及铝板，通过南向大比例窗墙比，让房间尽享阳光美景，远远望去犹如透明的玻璃盒子，科技化十足，时尚美观！

Project renderings, for reference only

项目效果图，仅供参考

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In terms of community, the project creates a full-age, full-dimensional dynamic and healthy residential area, with a central landscape of about 7,500 square meters regulated by "two axes, one ring and five districts" and a circular fitness walk of about 600 meters.

社区方面，项目打造全龄段，全维度活力健康住区，以“两轴一心、一环五区”园林景观规制约7500㎡中央景观，高配约600米环形健身步道。

You know now urban camping has become a fashion, every weekend in the suburbs of Shanghai, the big lawn is always crowded, so now a word called "lawn freedom".

要知道现在都市露营已经成为一种时尚，每到周末上海郊区的大草坪永远是人满为患，所以现在一个词叫“草坪自由”。

Allianz Hongyue directly places the poems and distant places admired by others in the center of the community, and the owners can enjoy the tranquility and relaxation of life after returning home, lying on the lawn reading, and even camping with their children at the door, playing and running...

安联·虹悦直接将别人欣羡的诗和远方，摆到社区中央，业主回家后即能享受生活的静谧和松弛，惬意地躺在草坪上看书，甚至家门口陪孩子扎帐篷、嬉戏奔跑……

Isn't that what a poetic and romantic life is?

诗意浪漫的生活不就是这样吗？

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项目效果图，仅供参考

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In addition to the quiet and elegant living environment, the project can also be called the master level for the creation of the homecoming ceremony!

除了居住环境静谧优雅，项目对于归家仪式感的打造也堪称宗师级别！

Allianz Hongyue has improved its all-round high standards to create high-quality starry roof basement and double hardcover entry lobby above and below ground, so that every time the owner returns home, he will be respected!

安联·虹悦全方位高标准提升，打造高品质星空顶地库，地上地下双精装入户大堂，让业主的每次归家都备受尊崇！

While the appearance level is outstanding, the project also has intelligent wings, not only let the owner have a safe community environment, but also enjoy the fashionable living experience brought by smart technology!

颜值出众的同时，项目还插上了智能化的翅膀，不仅让业主拥有一个安全的社区环境，更能享受智慧科技带来的时尚居住体验！

Project renderings, for reference only Project renderings, for reference only

项目效果图，仅供参考项目效果图，仅供参考

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Apartment decoration: The construction surface of about 133-88㎡ hardcover quasi existing housing hot in the sale!

户型装修：建面约133-88㎡精装准现房火热在售中！

Allianz Hongyue is currently selling 3-4 rooms with a floor area of about 133-88 square meters, with a large area span for different family cycles. As long as you are optimistic about the development of Great Hongqiao and the potential of Huaxin, there will always be one suitable for you!

安联·虹悦目前在售建面约133-88㎡3-4房，户型面积跨度较大，适配不同家庭周期，只要你看好大虹桥的发展，看好华新的潜力，总有一款适合你！

Of course, the design of the project is also a master level, we focus on the construction of about 88 square meters and 99 square meters.

当然，项目的户型设计也是大师级水准，我们重点来看建面约88㎡和99㎡户型。

① Building surface of about 88㎡ apartment type interpretation:

①建面约88㎡户型解读：

Functionally, the unit has already won half the battle!

功能性上，该户型已然赢了一半！

3 rooms function for a longer family cycle, before there are no children, the guest room, study, recreation room match.

3房功能性适配更长家庭周期，没有小孩之前，客房、书房、娱乐室随心搭配。

In the future, there is a child, a child, a parent, three generations of warmth.

未来有了小孩，小孩一间，父母一间，三代同堂温馨无比。

In terms of pattern, the unit has achieved three rooms facing south, excellent lighting performance, and ample sunshine between the owners' lives.

格局上，该户型做到了三开间朝南，采光性能优异，业主起居之间沐浴充足阳光。

The main and second bedrooms are equipped with bay Windows, and the living room is connected to the south-facing balcony. A large number of flexible Spaces enhance the external ductility of the unit and improve the practical rate.

主次卧附带飘窗，客厅外接南向观景阳台，大量灵动空间增强了户型对外的延展性，也提升实用率。

The details are handled in place, the dry and wet separation of the bathroom, and the U-shaped design of the kitchen are all more efficient methods!

细节处理到位，卫生间干湿分离、厨房U字型设计，皆是利用率更高的做法！

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② Building surface of about 99㎡ apartment type interpretation:

②建面约99㎡户型解读：

This apartment is a popular aircraft apartment in the market.

该户型是市面上备受欢迎的飞机户型。

Three open room facing south + north and south transparent, lighting and ventilation effect double explosion.

三开间朝南+南北通透，采光和通风效果双爆棚。

Guest restaurant integration + open kitchen + large-scale viewing balcony, the entire public area is almost no area waste, creating a sense of space and scale far beyond other competitive products in the same price!

客餐厅一体化+开放式厨房+大尺度观景阳台，整个公区几乎没有面积浪费，营造的空间感和尺度感远超同价位其他竞品！

Rooms on both sides of the living room, less interference between bedrooms, more privacy!

房间分列客厅两侧，卧室之间干扰少，私密性更强！

Master bedroom suite design, with cloakroom + bathroom + bay window, extraordinary bearing, respect.

主卧套房设计，自带衣帽间+卫生间+飘窗，气度非凡，尊崇备至。

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What is more surprising is that the project also gave a sincere hardcover configuration while studying the design of the apartment.

更惊喜的是，项目在精研户型设计的同时，还给出了充满诚意的精装配置。

Electric towel rack, hidden curtain box, constant temperature faucet and other 30 details to create a refined sense of life, fresh air system, floor heating system, central air conditioning standard brand three hardcover delivery, truly achieve just need price improvement!

电热毛巾架、隐藏式窗帘盒、恒温水龙头等30项细节营造精致生活体感，新风系统、地暖系统、中央空调标配品牌三大件精装交付，真正实现刚需价格越级改善！

项目样板间实景图可作参考：

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玄关区域整洁有序，完美展现了家的温馨与整洁。智能明镜贴心守护，每日为你整理仪表，助你自信迎接美好的一天。地面选用黑色大理石，质感高级，简洁而不失奢华，尽显清新通透。

The foyer area is clean and orderly, perfectly showcasing the warmth and tidiness of the home. The intelligent mirror provides thoughtful protection and helps you tidy up your appearance every day, helping you confidently embrace a beautiful day. The ground is made of black marble, with a high-quality texture that is simple yet luxurious, showing a fresh and transparent appearance.

步入客厅，浪漫与温柔交织成一曲中式美学颂歌。圆形的吊顶诠释着“天圆地方”的哲学，沙发的色彩与空间和谐相融，金属的光泽点缀其间，共同演绎着华美的生活乐章。

Entering the living room, romance and tenderness intertwine into a Chinese aesthetic hymn. The circular ceiling interprets the philosophy of "the sky is round and the place is round". The colors of the sofa blend harmoniously with the space, and the metallic luster embellishes it, jointly interpreting the magnificent music of life.

别致的客厅，简约的设计理念让生活回归最纯粹的模样。皮质的座椅仿佛在讲述着时间的流转，让人不禁沉浸其中。电视墙则巧妙地将书架与装饰融为一体，既不显单调，也不过于浮华，恰如其分地展现了家的独特韵味。

The unique living room and minimalist design concept bring life back to its purest form. The leather seats seem to talk about the flow of time, making people unable to help but immerse themselves in it. The TV wall cleverly integrates bookshelves and decorations, neither appearing monotonous nor overly flashy, perfectly showcasing the unique charm of the home.

墙面的色彩搭配更是别具一格，以白色为基底，黑色点缀其间，仿佛在诉说着对家的敬爱与深情。

The color scheme of the wall is unique, with white as the base and black as the embellishment, as if expressing respect and deep affection for home.

漫步在走廊中，仿佛置身于艺术的海洋。两侧的挂画静静地展示着自己的魅力，而木质的背景则让这些画作更加出彩。每一步走过，都是对美好生活的深深品味。

Strolling in the corridor, it feels like being in the ocean of art. The hanging paintings on both sides quietly showcase their charm, while the wooden background makes these paintings even more colorful. Every step taken is a deep appreciation for a better life.

在起居室中，红色与白色交织成一曲色彩的颂歌，仿佛置身于浪漫的梦境。这里，复古的气息悄然弥漫，一架古老的钢琴静静地伫立，如同一首悠扬的古典乐章，让人沉醉其中。

In the living room, red and white interweave into a colorful hymn, as if immersed in a romantic dream. Here, the retro atmosphere quietly permeates, and an ancient piano stands quietly, like a melodious classical movement, making people intoxicated.

除了舒适的沙发，起居室中还有一张圆形的餐桌，邀请着亲朋好友围坐在一起，畅谈生活点滴。温暖的阳光透过窗户洒落，营造出一种慵懒而宁静的氛围。

In addition to a comfortable sofa, there is also a circular dining table in the living room, inviting family and friends to sit together and chat about life. The warm sunshine shines through the window, creating a lazy and peaceful atmosphere.

墙壁上的视觉冲击，百叶窗的精致设计巧妙地融入了石材的天然纹路，展现出一种无与伦比的优雅。仔细观察，你会发现这里更像是一个二维的艺术品。

The visual impact on the walls and the exquisite design of the blinds cleverly incorporate the natural patterns of stone, showcasing an unparalleled elegance. Upon closer observation, you will find that this place is more like a two-dimensional artwork.

一踏入书房，就能看到那显眼的书架。它仿佛是大自然的杰作，纹理自然，色泽鲜亮。另一侧的墙面则镶嵌着红色宝石，闪烁着耀眼的光芒。

As soon as you step into the study, you can see the prominent bookshelf. It seems like a masterpiece of nature, with natural textures and bright colors. The other side of the wall is adorned with red gemstones, shimmering with dazzling light.

走进这间卧室，你会被优雅的白色深深吸引，仿佛是群白色的天鹅在空中翩翩起舞，传递着浪漫与高贵的情感。每一寸空间都仿佛被细腻的笔触精心描绘，将卧室的美妙景致完美呈现。

Entering this bedroom, you will be deeply attracted by the elegant white color, as if a group of white swans are dancing gracefully in the air, conveying romantic and noble emotions. Every inch of space seems to be meticulously depicted with delicate brushstrokes, perfectly presenting the beautiful scenery of the bedroom.

而浴室内，一扇洁净透明的窗户成为亮点，它仿佛一幅巨大的画框，将北京的繁华景象巧妙地镶嵌其中。每当清晨的阳光洒满窗台，那金黄的光线与室内的洁白相互映衬，使人瞬间忘却了白天的疲惫和忧虑。

In the bathroom, a clean and transparent window becomes a highlight, like a huge picture frame, cleverly embellishing the bustling scene of Beijing. Whenever the morning sun shines on the windowsill, the golden light and the pure white inside complement each other, making people instantly forget the fatigue and worries of the day.

这座豪宅的魅力不仅仅在于它的豪华和宽敞，更在于它对简单生活的独特理解和诠释。这里没有繁琐的装饰和过多的物件，只有对品质和细节的极致追求。

The charm of this mansion lies not only in its luxury and spaciousness, but also in its unique understanding and interpretation of simple life. There are no cumbersome decorations or too many objects here, only the ultimate pursuit of quality and details.

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In addition to the price explosion, the project has a unique advantage, that is, the project is already quasi-existing housing state!

除了价格劲爆，项目还有一项独特的优势，那就是项目已经是准现房状态！

It should be known that the relaxation of the conditions for obtaining evidence has greatly compressed the time for the current new house project to be listed from the soil, almost opening in the first half of the year, but increasing the waiting time for delivery after the opening.

要知道，取证条件的放松让当下新房项目从土拍到上市的时间被大大压缩，几乎是上半年拿地下半年开盘，反而让开盘之后到交房的等待时间增加。

According to statistics, most of the new home projects listed in May are delivered in the middle of 2026 or even the end of 2026, with a waiting period of 24-30 months in the middle, do you know what this means?

据统计，目前5月份上市的新房项目，大部分都是2026年中旬甚至2026年年底交付，中间有24-30个月的等待期，你知道这意味着什么吗？

· The loan must be repaid first: taking the total price of 4 million yuan as an example, the first loan is about 2.8 million yuan, and the monthly repayment is about 13,000 yuan (calculated according to the latest commercial loan interest rate).

· 得先还贷：以总价400万为例，首套贷款约280万，每月还款约1.3万（按最新商贷利率计算）。

Before living in the house, repay the loan to the bank = about 13,000 ×30 months ≈ about 400,000!

房子住之前，先给银行还贷=约1.3万×30月≈约40万！

· Simultaneous rental: a set of good quality 3 rooms in the inner ring, at least 6000 yuan/month, rent =6000 yuan ×30 months = 180,000!

· 同步租房：内环内一套品质不错的3房，至少得6000元/月，租金=6000元×30月=18万！

· Anxious waiting: "Uncertainty" such as whether the planned room can be handed in on time and whether it is consistent with the publicity makes people very anxious;

· 焦虑等待：期房能否按时交房、是否与宣传一致等“不确定性”让人十分焦虑；

Compared with the new house of the same period, Allianz Hongyue can not only save a lot of time and money, but also can see is what you get, buy with peace of mind!

而准现房的安联·虹悦比起同期新房，不仅能节约大量的时间与金钱，还能所见即所得，买得放心买得安心！

You're smart enough to know better than I do.

该怎么选，精明的你比我更清楚。

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Next to the main city of Hongqiao

虹桥主城区旁

Huaxin plate core location

华新板块核心位置

Allianz Hyatt

安联·虹悦

In the sale of about 133-88㎡ hardcover quasi existing house!

在售建面约133-88㎡精装准现房！

The average price is about 46,000 /㎡, the total price is about 3.58 million!

均价约4.6万/㎡，总价约358万起！

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；

9）贷款申请书。

2、办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；

3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

4、公积金贷款是有限额规定的：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70％；

5、预售房的条件：

1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；

2）取得建设用地规划许可证；

3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；

4）施工进度已明确，交房日期已明确；

5）竣工验收前；

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

IRS：商业饱和度

C：主要客户指数

RE：每一个顾客平均购买量

RF：商圈内的经营面积

IRS＝（C＊RE）／RF

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

10、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；

11、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；

2）当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

12、市场调查目的，其实反映市场现状：

1）了解竞争楼盘；

2）了解消费需求；

3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

15、使用率＝实用面积／建筑面积

小高层的使用率小于多层：60-70％

高层的使用率小于小高层：80％以上

写字楼的使用率小于高层：50-60％

16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

18、价格：昂贵、便宜

1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

2）盈亏平衡法

3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。

19、价格构成：

1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；

2）公共基础设施费（统称土地成本）；

3）建安成本（土建成本）；

4）管理成本（包括营销预算成本）；

5）融资成本（利息）；

6）税收费用；

7）利润；

20、销控：

内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。

21、建筑品质：

1）施工方的资质；

2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；

3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？

22、金字塔型：

小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；

营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率：

1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；

3）中档小区3；4）低档小区4；

一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差。